Vermietete Wohnung verkaufen in Berlin

Eine vermietete Wohnung in Berlin zu verkaufen, ist grundsätzlich möglich, erfordert aber eine durchdachte Strategie. Neben dem Marktwert spielen vor allem der bestehende Mietvertrag, die Rechte des Mieters, mögliche Sperrfristen, ein eventuelles Vorkaufsrecht sowie die Frage nach der richtigen Käuferzielgruppe eine wichtige Rolle.

Gerade in Berlin hängt der erzielbare Kaufpreis häufig davon ab, ob vor allem Kapitalanleger, Eigennutzer oder in Einzelfällen auch der Mieter selbst als Käufer in Betracht kommen. Wer die rechtlichen und praktischen Besonderheiten frühzeitig berücksichtigt, schafft die Grundlage für einen rechtssicheren, professionellen und wirtschaftlich sinnvollen Verkauf.

• Eine vermietete Wohnung darf in Berlin verkauft werden.
• Der bestehende Mietvertrag bleibt beim Verkauf grundsätzlich bestehen.
• Ein Eigentümerwechsel allein berechtigt nicht zu einer Kündigung oder Mieterhöhung.
• Nach Umwandlung in Wohnungseigentum und anschließender Veräußerung gilt in Berlin weiterhin eine zehnjährige Kündigungssperrfrist.
• Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an einen Dritten verkauft wird.
• Der Wert einer vermieteten Wohnung wird oft anders beurteilt als der einer leerstehenden Wohnung, weil Nutzungsmöglichkeiten, Miethöhe, Vertragslage und Zielgruppe den Kaufpreis mitbestimmen.

Ja. Eine vermietete Eigentumswohnung kann in Berlin verkauft werden. Der Verkauf ist weder ungewöhnlich noch rechtlich problematisch, solange der Prozess sauber vorbereitet wird und die Rechte des Mieters beachtet werden.

Entscheidend ist dabei der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet: Wird vermieteter Wohnraum an einen Dritten verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mietvertrag endet also nicht durch den Verkauf, sondern läuft mit allen Rechten und Pflichten weiter.

Für Eigentümer heißt das: Eine vermietete Wohnung lässt sich verkaufen, aber nicht so, als wäre sie leerstehend. Für Kaufinteressenten ist deshalb von Anfang an wichtig, ob sie die Wohnung als Kapitalanlage erwerben, ob eine spätere Eigennutzung überhaupt realistisch ist und welche Fristen oder Besonderheiten in Berlin gelten.

Der Käufer übernimmt mit dem Eigentumsübergang die Stellung des Vermieters. Dazu gehören nicht nur die laufenden Rechte, sondern auch die Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. Die bisher vereinbarten Mietbedingungen gelten grundsätzlich weiter. Auch die Mietsicherheit ist rechtlich mitgedacht.

Ein Eigentümerwechsel verschafft dem Käufer kein Sonderkündigungsrecht. Auch die Miete darf nicht allein deshalb erhöht werden, weil die Wohnung verkauft wurde. Für Mieterhöhungen gelten weiterhin nur die gesetzlichen Voraussetzungen, etwa die Regeln zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder zu Modernisierungsmaßnahmen.

Für Verkäufer ist das ein zentraler Punkt in der Vermarktung: Wer offen, strukturiert und mit realistischen Angaben arbeitet, reduziert Reibung im Verkaufsprozess und spricht die passenden Käufer deutlich gezielter an.

Wenn Sie eine Wohnung mit Mieter verkaufen, kommen als Käufer hauptsächlich Investoren und eventuell die Mieter selbst in Betracht. Unter der Bedingung, dass die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen, können auch Eigennutzer eine solche Wohnimmobilie kaufen. Je nachdem, ob Anleger, Wohnungssuchende mit Eigenbedarf oder die Mieter selbst als potenzielle Käufer angesprochen werden sollen, sind unterschiedliche Interessen relevant.

Preisfaktoren bei vermieteten Eigentumswohnungen in Berlin:

• Der Immobilienverband Deutschland (IVD) Berlin-Brandenburg weist in seinem aktuellen Immobilienpreisservice auf deutliche Preisunterschiede zwischen vermieteten und bezugsfreien Eigentumswohnungen hin. Demnach liegen vermietete Wohnungen durchschnittlich 20–25 % unter den Preisen freier Objekte.
• Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 bestätigt diesen Trend: In Berlin werden vermietete Eigentumswohnungen im Schnitt 28 % günstiger angeboten – dieser Preisabschlag zählt zu den höchsten Differenzen bundesweit.

Eine persönliche Immobilienbewertung berücksichtigt die individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie vor Ort. So erhalten Sie eine realistische Werteinschätzung, die als verlässliche Grundlage für Ihren Immobilienverkauf dient.

Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich und richtet sich an Immobilieneigentümer mit Verkaufsabsicht.

Im Vergleich zu einer leerstehenden Immobilie kann eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen Wertminderung bedeuten. Dies liegt an Einschränkungen bezüglich der Nutzungmöglichkeit und etwaigen Fristen. Mit einer professionellen Immobilienbewertung und zielgerichteten Vermarktung ist dennoch ein attraktiver Preis erzielbar.

Eine solche Wertermittlung von vermieteten Wohnungen erfordert einschlägiges Fachwissen und umfassende, regionale Recherchen. Wir von Bergen Real Estate sind auf den Verkauf von vermieteten Wohnungen in Berlin und Brandenburg spezialisiert, und kennen daher die entscheidenden Bewertungskriterien.

Mietrendite ermitteln

Für Investoren stellt sich die Frage, wie viel Gewinn durch die Vermietung der Wohnung (Mietrendite) erzielbar ist.

Die sogenannte Bruttomietrendite errechnet sich über diese Formel:

• Bruttomietrendite: jährliche Kaltmiete / Kaufpreis der Immobilie x 100
• Beispiel: Monatskaltmiete von 850 Euro und Kaufpreis von 200.000 Euro
• Bruttomietrendite: (12 x 850 Euro / 200.000 Euro) x 100 = 5,1 Prozent

Für die Berechnung der Nettomietrendite werden zusätzlich zum Kaufpreis noch weitere, für die Anschaffung beziehungsweise Vermietung erforderliche Kosten berücksichtigt.

• Wertermittlung nach Ertragswertverfahren
• Angebotspreise vergleichbarer Objekte am Wohnungsmarkt analysieren

Als lokale Immobilienmakler für Berlin kennen wir Angebot und Nachfrage nach vermieteten Wohnungen in Charlottenburg, Steglitz, Wilmersdorf, Zehlendorf und Co. und können Ihnen damit eine gezielte Bewertung bieten.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht nicht in jedem Fall. Es kommt insbesondere dann in Betracht, wenn eine bisherige Mietwohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und anschließend an einen Dritten verkauft werden soll. In dieser Konstellation kann der Mieter zu denselben Bedingungen in den bereits geschlossenen Kaufvertrag eintreten.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss innerhalb von zwei Monaten erfolgen, nachdem der Mieter den vollständigen Kaufvertrag und die erforderlichen Informationen erhalten hat. Kein Vorkaufsrecht besteht unter anderem dann, wenn an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts verkauft wird.

Für Eigentümer ist das vor allem eine Frage des Timings und der sauberen Abwicklung. Wenn ein Vorkaufsrecht im Raum steht, sollte der Ablauf von Beginn an so geplant werden, dass Notar, Käufer, Finanzierung und Mieterinformation stimmig ineinandergreifen.

Gerade in Berlin ist die Sperrfrist ein besonders wichtiger Punkt beim Verkauf vermieteter Wohnungen. Nach § 577a BGB gilt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen grundsätzlich ein besonderer Kündigungsschutz. Berlin hat diesen Schutz per Verordnung verlängert: Seit dem 1. Oktober 2023 wird der zehnjährige Schutz in ganz Berlin fortgeführt. Die Frist beginnt mit der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Das bedeutet in der Praxis: Wer eine vermietete Wohnung in Berlin kauft, kann nicht automatisch zeitnah wegen Eigenbedarfs kündigen. Ob eine Eigennutzung überhaupt irgendwann realistisch ist, hängt davon ab, ob die Wohnung umgewandelt wurde, wann die erste Veräußerung erfolgt ist und wie die individuelle Mietsituation aussieht.

Für die Vermarktung ist das entscheidend. Soll vor allem an Kapitalanleger verkauft werden, stehen Mieteinnahmen, Entwicklungspotenzial und Lage im Vordergrund. Soll auch die Zielgruppe der Eigennutzer angesprochen werden, muss sehr genau geprüft und kommuniziert werden, ob und wann eine Eigennutzung rechtlich denkbar ist.

Berlin weist beim Verkauf vermieteter Wohnungen zusätzliche Besonderheiten auf. Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Berlin die neue Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB. Danach besteht für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen grundsätzlich eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen; die Verordnung läuft bis zum 31. Dezember 2030.

In sozialen Erhaltungsgebieten, also in Milieuschutzgebieten, gelten daneben weitere Besonderheiten. Für Grundstücke mit bis zu fünf Wohnungen kann eine Umwandlung regelmäßig nur genehmigt werden, wenn gesetzliche Ausnahmen vorliegen; andernfalls ist häufig eine Verpflichtung erforderlich, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter des Hauses zu veräußern. Außerdem kann in Milieuschutzgebieten unter bestimmten Voraussetzungen ein gemeindliches Vorkaufsrecht für Grundstücke relevant werden.

Für Eigentümer in Berlin bedeutet das: Nicht jede vermietete Wohnung ist rechtlich gleich einzuordnen. Ob Milieuschutz, frühere Umwandlung, laufende Vermietung oder bereits bestehendes Wohnungseigentum vorliegen, sollte vor Beginn der Vermarktung sorgfältig geprüft werden.

Ob eine vermietete Wohnung besser im vermieteten Zustand oder erst nach Auszug verkauft wird, lässt sich nicht pauschal beantworten. Maßgeblich sind vor allem die Miethöhe, die Lage, die Zielgruppe, die rechtliche Ausgangslage und der gewünschte Zeitplan.

Eine vermietete Wohnung ist für Kapitalanleger oft attraktiv, wenn die Vermietung stabil ist, die Unterlagen geordnet sind und die Ertragssituation nachvollziehbar dargestellt werden kann. Für Eigennutzer ist dagegen meist entscheidend, ob eine spätere Nutzung überhaupt realistisch und in welchem Zeitraum sie möglich ist.

In vielen Fällen erzielen leerstehende Wohnungen im Verkauf an Eigennutzer höhere Preise. In anderen Fällen kann eine solide vermietete Wohnung für Investoren gerade wegen der laufenden Einnahmen besonders interessant sein. Entscheidend ist deshalb nicht nur die Immobilie selbst, sondern die richtige Positionierung im Markt.

Der Wert einer vermieteten Wohnung ergibt sich nicht allein aus Quadratmetern, Lage und Ausstattung. Hinzu kommen vermietungsspezifische Faktoren wie die aktuelle Nettokaltmiete, das Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Vertragsart, mögliche Entwicklungspotenziale, die Stabilität des Mietverhältnisses sowie die Frage, ob eher Investoren oder perspektivisch Eigennutzer angesprochen werden sollen.

Bei Kapitalanlegern steht vor allem die wirtschaftliche Betrachtung im Vordergrund. Relevante Kriterien sind insbesondere die laufenden Mieteinnahmen, die mögliche Mietentwicklung, das Hausgeld, die Instandhaltungsrücklage, der Zustand des Gemeinschaftseigentums und absehbare Investitionen. Bei Eigennutzern spielen dagegen stärker die spätere Verfügbarkeit, der Zuschnitt, die Wohnqualität und die rechtliche Nutzbarkeit der Wohnung eine Rolle.

Genau deshalb sollte eine vermietete Wohnung in Berlin nicht mit derselben Logik bewertet werden wie eine leerstehende Eigentumswohnung. Eine realistische Wertermittlung berücksichtigt die konkrete Vermietungssituation, die lokale Nachfrage und die voraussichtlich passende Käufergruppe.

Je vollständiger und besser aufbereitet die Unterlagen sind, desto professioneller läuft die Vermarktung. Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung in Berlin sollten in der Regel insbesondere folgende Unterlagen vorliegen:

1. Grundbuchauszug
2. Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Nachträgen
3. aktueller Wirtschaftsplan
4. letzte Hausgeldabrechnung
5. Protokolle der Eigentümerversammlungen
6. Höhe der Instandhaltungsrücklage
7. Energieausweis
8. Grundriss und möglichst qualifizierte Wohnflächenangaben
9. Mietvertrag einschließlich Nachträgen
10. Angaben zur Nettokaltmiete und zu umlagefähigen Kosten
11. Kautionsnachweis
12. Informationen zu Modernisierungen, Sonderumlagen oder Beschlüssen
13. gegebenenfalls Nachweise zu Milieuschutz, Umwandlung oder Vorkaufsrechtssituationen

Gerade bei vermieteten Wohnungen schaffen vollständige Unterlagen Vertrauen. Sie beschleunigen die Prüfung durch Kaufinteressenten, Banken und Notare und reduzieren unnötige Rückfragen im Prozess.

Auch bei vermieteten Wohnungen sind Besichtigungen möglich. Dabei sind jedoch die Interessen des Mieters angemessen zu berücksichtigen. In der Praxis haben sich eine rechtzeitige Terminankündigung sowie zumutbare Besuchszeiten etabliert. Die Wettbewerbs- und Rechtspraxis orientiert sich häufig an einer Vorlaufzeit von mehreren Tagen sowie an Besichtigungen zu üblichen Tageszeiten.

Mindestens ebenso wichtig ist der Datenschutz. Personenbezogene Daten des Mieters, Fotos persönlicher Lebensumstände oder sensible Angaben gehören nicht ungefiltert in öffentliche Exposés. Für die Vermarktung sollten nur die Daten offengelegt werden, die für ernsthafte Kaufinteressenten erforderlich und datenschutzrechtlich zulässig sind. Detaillierte Unterlagen sollten in der Regel erst nach qualifizierter Vorauswahl bereitgestellt werden.

Ein ruhiger, respektvoller Umgang mit dem Mieter ist in der Praxis oft der Schlüssel zu einem reibungslosen Verkauf. Gute Kommunikation spart Zeit, reduziert Spannungen und verbessert häufig auch die Qualität von Besichtigungen und Rückmeldungen.

Viele Eigentümer stellen sich die Frage, ob der Verkauf einer vermieteten Wohnung nach zehn Jahren steuerfrei ist. Für private Veräußerungsgeschäfte gilt grundsätzlich die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Wird die Immobilie außerhalb dieser Frist veräußert, ist ein Gewinn aus dem privaten Verkauf regelmäßig nicht mehr steuerpflichtig; für selbstgenutzte Immobilien bestehen daneben besondere Ausnahmen.

Ob im Einzelfall tatsächlich Steuerfreiheit vorliegt, hängt jedoch immer von der konkreten Nutzung, dem Anschaffungszeitpunkt und der persönlichen steuerlichen Situation ab. Gerade bei vermieteten Wohnungen empfiehlt sich deshalb vor einem Verkauf die Abstimmung mit dem Steuerberater.

Ja, aus rechtlicher Sicht können Sie eine Wohnung mit Mieter verkaufen, wobei einige Punkte zu beachten sind. Sie sollten den Mieter über den beabsichtigten Verkauf informieren. Dabei ist zu prüfen, ob er ein Vorkaufsrecht hat. Wenn er die Wohnung nicht selbst kaufen möchte, können Sie an einen Investor oder eventuell auch an Interessenten verkaufen, die dieses Objekt selbst bewohnen möchten. Die Eigennutzung ist jedoch nur dann möglich, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllt sind.

Eine Wohnung mit Mieter verkaufen ist regelmäßig schwieriger als die Veräußerung einer frei stehenden Eigentumswohnung für den sofortigen Bezug. Der Grund liegt darin, dass die neuen Eigentümer das bestehende Mietverhältnis mitübernehmen, sodass sie über ihr Eigentum nicht frei verfügen können. Dies schreckt insbesondere Kaufinteressenten ab, die eine Wohnung für eigene Wohnzwecke suchen. Umgekehrt kann es für einen Kapitalanleger eine attraktive Investition sein, eine zuverlässig vermietete Wohnung in Berlin zu kaufen. Hierbei ist es wichtig, die Gruppe der Investoren zielgerichtet anzusprechen. Mit einem spezialisierten Immobilienmakler wie Bergen Real Estate stehen die Chancen besser, eine vermietete Wohnung erfolgreich zu einem guten Preis zu veräußern.

So mancher verkaufswillige Eigentümer befürchtet, dass eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen Wertminderung bedeutet, weil der zukünftige Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen muss. Im Vergleich zu bezugsfreien Wohnungen erzielen vermietete Wohnungen tatsächlich regelmäßig niedrigere Verkaufspreise. Mit der richtigen Vermarktungsstrategie und dem Verhandlungsgeschick eines erfahrenen Maklers ist aber durchaus ein guter Preis erzielbar. Dies gilt insbesondere für den Verkauf einer langfristig vermieteten Wohnung an Investoren.

Nein, bei einem Verkauf vermietete Wohnung nach 10 Jahren wird keine Spekulationssteuer fällig, weil die Spekulationsfrist von zehn Jahren bereits verstrichen ist. Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer vermieteten Wohnimmobilie zehn Jahre oder mehr liegen, bleibt der Gewinn aus der Veräußerung somit steuerfrei. Der Käufer muss in diesem Fall keine Spekulationssteuer zahlen.

Wenn der neue Eigentümer die erworbene Wohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, muss er hingegen Spekulationssteuer entrichten, wenn er das Objekt nicht selbst bewohnt hat.

Der Mieter darf in der Wohnung bleiben, weil der neue Eigentümer die bestehende Rolle als Vermieter übernimmt. Die gegenseitigen Rechte und Pflichten des Mietvertrags gelten nach dem Verkauf weiter. 

Innerhalb der Sperrfrist kann der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Sperrfrist von zehn Jahren bezieht sich auf Mietwohnungen, die während der Mietdauer in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Zusätzlich zu den allgemeinen Unterlagen, die bei einer Immobilienveräußerung erforderlich sind, werden beim Verkauf einer vermieteten Wohnung noch spezielle Dokumente benötigt:

• aktueller Mietvertrag
• Daten zur letzten Mieterhöhung
• bei WEG: Teilungserklärung
• Liste der Miteigentümer
• Protokoll der letzten Eigentümerversammlung mit Beschlüssen aus den letzten drei Jahren
• Nebenkostenabrechnungen
• Nachweise über Instandhaltungsrücklgen
• eventuell Sonderverträge wie Verwaltervertrag und Wartungsverträge 

Wenn Sie eine vermietete Wohnung in Berlin verkaufen möchten, ist eine individuelle Einschätzung der rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgangslage der wichtigste erste Schritt. Entscheidend sind nicht nur Lage und Zustand, sondern auch Mietvertrag, Zielgruppe, Unterlagen, Fristen und die beste Vermarktungsstrategie.

Bergen Real Estate unterstützt Sie dabei mit einer fundierten Wertermittlung, einer klaren Positionierung Ihrer Wohnung im Markt und einer professionellen Vermarktung in Berlin.

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