Eigengenutzte Immobilien steuerfrei verkaufen

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Die Spekulationssteuer kann den Gewinn aus privaten Immobilienverkäufen schmälern. Allerdings gibt es Ausnahmen für selbstgenutzte Eigentumswohnungen und Häuser. In diesem Ratgeber verraten wir Ihnen, unter welchen Voraussetzungen verkaufswillige Eigentümer eigengenutzte Immobilien steuerfrei verkaufen können, ohne die zehnjährige Spekulationsfrist abwarten zu müssen.

Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft unterliegen grundsätzlich der Spekulationssteuer, wenn zwischen dem Kauf und späterem Verkauf eine festlegte Frist unterschritten wird. Davon sind auch Immobilienverkäufe erfasst. Für bestimmte Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Demnach kann ein Eigentümer eine Wohnung oder ein Haus steuerfrei verkaufen, wenn zwischen dem Kauf oder Bau und dem späteren Verkauf mindestens zehn Jahre vergangen sind. Dabei entscheidet das Datum, an dem die Kaufverträge notariell beglaubigt wurden.

Die zehnjährige Spekulationsfrist gilt für

• Vermietete Häuser und Wohnungen
• Unbebaute Grundstücke
• Miteigentumsanteile
• Geerbte, nicht selbst bewohnte Immobilien
• Erbbaurechtsgrundstücke

Selbstgenutzte Wohnimmobilien als Ausnahmen

Eine Ausnahme von dieser zehnjährigen Spekulationsfrist stellt die Eigennutzung dar. Wohnungen und Häuser, die zu eigenen Wohnzwecken verwendet werden, können verkauft werden, ohne dass die Eigentümer eine Spekulationssteuer zahlen müssen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dies stellt eine wesentliche Erleichterung dar, weil verkaufswillige Immobilieneigentümer nicht zehn Jahre abwarten müssen, um die Veräußerung abzuwickeln. Damit ist ein früherer, steuerfreier Verkauf möglich.

Wer eigengenutzte Immobilien steuerfrei verkaufen möchte, muss eine Eigennutzung nachweisen, und zwar

• entweder durchgehend im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf (Variante 1) oder
• im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren (Variante 2)

Bei Variante 2 muss die Wohnung oder das Haus weder im Jahr des Verkaufs noch im zweiten Jahr davor zur Gänze selbst genutzt werden.

Die gemäß § 23 Absatz 1 EStG vorgeschriebene Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt daher auch dann vor, wenn die Immobilie

• zumindest am 1. Januar des Verkaufsjahres
• im Jahr davor durchgehend und
• im vorvorigen Jahr zumindest am 31. Dezember

für die Eigennutzung verwendet wurde. Dies ergibt sich aus einem BFH-Urteil, das laut Anweisung des Bundesfinanzministeriums auch die Finanzämter berücksichtigen sollen (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 3. September 2019, Az. IX R 10/19).

Demnach kann ein Eigentümer eine selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen, wenn er einen zusammenhängenden Eigennutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen nachweist, der jedoch die drei Kalenderjahre bis zur Veräußerung erfassen muss. Eine kurzzeitige Vermietung schadet demnach nicht, solange die genannten Voraussetzungen für eine durchgehende Selbstnutzung vorliegen.

Beispiel:

Wenn eine Eigentümerin eine Immobilie ab dem 31. Dezember 2022 durchgehend bewohnt, kann sie den Verkauf dieser selbstgenutzten Immobilie ab dem 1. Januar 2024 steuerfrei umsetzen. Es reicht aus, wenn die Verkäuferin das Objekt wenigstens für ein Jahr (2023) und zwei Tage (jeweils einer in den Randjahren 2022 und 2024) selbst bewohnt hat.

Da die Veräußerung eines Objekts bei Selbstnutzung unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein kann, stellt sich für Eigentümer die Frage, wie dieser Begriff zu verstehen ist. Eine selbstgenutzte Immobilie ist laut Definition dann gegeben, wenn das Haus oder die Wohnung für eigene Wohnzwecke herangezogen wird. Das bedeutet, dass der Eigentümer die Immobilie selbst bewohnt. Die Voraussetzung des eigenen Wohnzwecks ist auch dann erfüllt, wenn die Kinder des Eigentümers das Haus oder die Wohnung bewohnen. Dabei muss es sich um Kinder handeln, die Kindergeld beziehen. Die Überlassung einer Wohnimmobilie an andere Familienmitglieder ist nämlich nicht von der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 EStG erfasst.

Der zeitliche Umfang der Selbstnutzung ist für die Beurteilung nicht entscheidend. Das Objekt muss jederzeit für die Nutzung zur Verfügung stehen. Demnach gilt die Sonderregelung auch für selbstgenutzte Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen, solange sie nicht vermietet sind oder anderen Personen zur Nutzung überlassen werden. Eigentümer können daher mehrere Wohnungen und Häuser gleichzeitig für eigene Wohnzwecke nutzen und sich auf die Ausnahmeregelung zur Spekulationsfrist berufen.

Die Eigennutzung ist mit einer Meldebestätigung zu belegen, die auf die Adresse der Immobilie lautet (Meldebestätigung des Einwohnermeldeamtes).

Abgesehen von der Spekulationsfrist sind noch einige Sonderfälle und die Drei-Objekt-Regel zu beachten:

Sonderfall: Teilnutzung Mehrfamilienhaus

Wer eine teilweise selbstgenutzte Immobilie verkaufen möchte, kann die Spekulationssteuer anteilig umgehen. Demnach muss ein Verkäufer die Veräußerung eines Mehrfamilienhauses, das er zum Teil selbst bewohnt und zum Teil vermietet hat, nur anteilig versteuern. Die Spekulationssteuer wird nur für den fremd genutzten Anteil des Mehrfamilienhauses (vermietete oder leerstehende Wohnungen) fällig, wenn die Veräußerung innerhalb der 10-Jahresfrist erfolgen soll. Für die Wohnung, die der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an.

Sonderfall: Erbschaft und Schenkung

Bei einer Erbschaft oder Schenkung übernehmen die neuen Eigentümer mit dem Immobilieneigentum auch die Spekulationsfrist. Damit beginnt die Spekulationsfrist bereits mit dem Kaufdatum des Erblassers oder Geschenkgebers zu laufen, nicht erst mit der Übernahme durch den Erben oder Beschenkten.

Drei-Objekt-Regel: Vorsicht gewerblicher Handel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien (Eigentumswohnungen, Häuser oder Grundstücke) verkauft, kann sich auf kein privates Veräußerungsgeschäft berufen. In diesem Fall ist der Immobilienverkauf als gewerblicher Handel einzustufen. Demnach fällt Spekulationssteuer an. Außerdem können zusätzliche Steuern hinzukommen. Eine Ausnahme ist dann möglich, wenn der Verkauf aufgrund von Umzügen oder beruflichen Veränderungen erforderlich war. In diesem Fall sind die Veräußerungen nicht zwingend als gewerblicher Handel einzustufen.

Ansonsten ist Vorsicht geboten, wenn Privatpersonen die Drei-Objekt-Regel überschreiten, weil es zur rückwirkenden Besteuerung von steuerfreien Verkäufen kommen kann.