Ratgeber ESG Immobilien

ESG Immobilien spielen in Hinblick auf den Klimawandel und das Thema Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle, der sich sowohl Käufer als auch Verkäufer bewusst sein sollten. Doch was bedeutet diese Thematik konkret? Wir haben wichtige Aspekte zu ESG Kriterien in der Immobilienbranche zusammengestellt:

ESG steht für nachhaltiges Handeln in verschiedenen Facetten, nämlich ökologische, soziale und ethische Verantwortung.

• E – Environment (= ökologische Verantwortung)
• S – Social (= soziale Verantwortung)
• G – Governance (= Gute Unternehmensführung/Unternehmensethik)

Es gibt einige Gründe, diese ESG Kriterien in der Immobilienbranche umzusetzen:

• Transparenz fördern
• Wirtschaftliche Risiken in puncto Vermögen und Ertrag reduzieren
• Reputation als nachhaltig denkendes und handelndes Unternehmen stärken
• Immobilienwert steigern
• Profitabilität für Anleger und Kreditgeber betonen

Beim Thema ESG sind in puncto Immobilien die drei Kriterien ökologische Verantwortung, soziale Verantwortung und gute Unternehmensführung zu beachten.

Kriterium 1: Ökologische Verantwortung

Die Immobilienbranche ist ebenso wie andere Wirtschaftszweige gefordert, sich ihrer ökologischen Verantwortung zu stellen. Dafür gibt es eine Begründung in Zahlen, die die Wichtigkeit des Kriteriums Environment verdeutlicht. Gebäude sind für knapp 40 Prozent aller CO₂-Ausscheidungen verantwortlich. Umso wichtiger wird es für Kapitalanleger, die in Immobilien investieren, bei der Zusammenstellung ihres Anlageportfolios diese ökologischen Aspekte zu berücksichtigen:

• Energieeffizienz
• Treibhausgasemissionen
• Umweltschutz
• Schonender Umgang mit Ressourcen
• Artenschutz

Bei Neubauprojekten hat in puncto ökologischer Verantwortung bereits eine Trendumkehr eingesetzt. So werden bei der Planung und Errichtung von Neubauten spezielle Zertifizierungssysteme berücksichtigt. Bei älteren Gebäuden geht es zunächst darum, Grundsätzliches zu klären, den Ist-Zustand zu erfassen und diese Altbauten, soweit erforderlich und möglich, in Hinblick auf ökologische Kriterien zu verbessern. Ein wichtiger Schritt sind Sanierungsmaßnahmen zur Optimierung der Energieeffizienz von Bestandsgebäuden, die noch jahrzehntelang genutzt werden.

Kriterium 2: Soziale Verantwortung

Die Entscheidungsträger in der Immobilienbranche tragen nicht nur ökologische, sondern auch soziale Verantwortung. Das heißt, dass sie einige zusätzliche Kriterien in ihre Entscheidungen und Handlungen einbeziehen sollten:

• Gesundheitsschutz und Sicherheit am Arbeitsplatz für alle Mitarbeiter, die zur Wertschöpfung beitragen (komplette Wertschöpfungskette)
• Soziale Gerechtigkeit und bezahlbarer Wohnraum

Dabei ist eine wichtige Frage zu klären: „Wie wirken sich Immobilien und die Umsetzung von Bauprojekten in sozialer Hinsicht aus?“ Dabei sind Faktoren wie der Bau von Sozialwohnungen und die vorhandene Infrastruktur ebenso zu berücksichtigen wie Barrierefreiheit und gesellschaftliches Engagement.

Wohnen gilt als soziales Grundbedürfnis. Deshalb ist das Angebot an leistbarem Wohnraum eine der wichtigsten Aufgaben, die Politik und Wirtschaft zu lösen haben. Zudem wirken sich Gebäude auf die körperliche und psychische Gesundheit von Menschen aus, die in diesen Objekten wohnen und arbeiten. Auch diese sozialen Faktoren sind bei Neubauprojekten und Altbausanierungen zu beachten.

Kriterium 3: Ethische Verantwortung/ Gute Unternehmensführung (Governance)

Ethische Verantwortung und gute Unternehmensführung setzen voraus, die Interessen aller Beteiligten zu berücksichtigen. Dabei geht es nicht nur darum, gesetzliche Vorschriften einzuhalten, sondern auch um Transparenz und Werte sowie deren Umsetzung in der Praxis.

• Transparenz bei der Besetzung von Führungspositionen und Aufsichtsorganen
• Einhaltung von Regelungen (Compliance/Regeltreue)
• Umgang mit Bestechung und Korruption
• Chancengleichheit
• Ökologische und soziale Nachhaltigkeit

Es ist wichtig, dass von der Führungsebene abwärts alle Beteiligten diese Werte leben. Das entsprechende Wertesystem muss in der Organisation fest verwurzelt sein und durch Kontrollmaßnahmen gesichert sein.

Neubauprojekte und Sanierung von Bestandsimmobilien

ESG Kriterien Immobilien sind sowohl bei der Projektrealisierung von Neubauten und der Sanierung von Bestandsimmobilien als auch beim Immobilienkauf wichtige Entscheidungsfaktoren. Investoren sind gut beraten, beim Ankauf von Wohn- und Geschäftshäusern verschiedene ESG Kriterien zu beachten, weil sie den Immobilienwert nachhaltig beeinflussen:

• Aktueller Energieausweis (Effizienzklasse und Treibhausgasemissionen)
• Prüfung der bestehenden Gebäudedämmung und allfälliger notwendiger Sanierungsmaßnahmen bezüglich Dämmung
• Art und Alter der Heizung
• Kosten-Nutzen-Analyse einer Gebäudesanierung
• Prüfung allfälliger Förderungen
• Rechtliche und bürokratische Anforderungen zur Errichtung einer Solaranlage
• Soziale Folgen für Interessensgruppen

Besonders bedeutend sind diese ESG Faktoren für Anleger, die ihr Kapital in verschiedene Märkte und Unternehmen einbringen. Der ESG Score entscheidet über die Sicherheit eines Investments. Je besser der ESG-Score ist, desto sicherer ist das Immobilieninvestment.

ESG Immobilien sind in Hinblick auf Ratingstandards wie das ECORE-Scoring zu prüfen, um über alle Klassen hinweg den Objektzustand zu beurteilen und eine gute Vergleichsbasis zu haben. In Deutschland und Europa wird bei der ESG-Zertifizierung von Immobilien verstärkt dieser ESG Circle of Real Estate (ECORE) als branchenüblicher Standard eingesetzt. Es handelt sich um eine Bewertungsgrundlage, die über alle Anlagegruppen hinweg anwendbar ist und Vergleiche innerhalb bestimmter Objektgruppen gestattet. Dabei sind diese Kriterien entscheidend:

• Regelungen, Gesetze und Verordnungen
• Zertifizierungen
• Taxonomie-Faktoren des EU-Aktions-Plans über nachhaltige Finanzierung
• Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens

Der ECORE-Wert wird auf Basis einer Skala von 0 bis 100 Punkte ermittelt.

Der Energieausweis gibt über die Energieeffizienz eines Gebäudes Auskunft. Immobilieneigentümer müssen potenziellen Käufern und Mietern spätestens bei der Besichtigung einen aktuellen Energieausweis vorlegen, der auch die empfohlenen Modernisierungsmaßnahmen ausweist. Die gesetzliche Grundlage bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Demnach sind die Interessenten vor dem Kauf und der Vermietung über die energetischen Kenndaten zu informieren:

• Ausweisart (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergie-Kennwert in kWh pro Quadratmeter Wohnfläche
• Energieträger für Beheizung
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Der Energieausweis darf nicht älter als zehn Jahre sein und sollte nach der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen wie dem Heizungstausch aktualisiert werden. Bei reinen Wohnhäusern erfasst der Ausweis das gesamte Gebäude, nicht jedoch einzelne Wohneinheiten. Bei Wohn- und Geschäftshäusern ist der Energieausweis lediglich für den Wohnbereich gültig.

Unsanierte Altbauten mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen G oder H lassen auf sehr hohe Heizkosten schließen. Ein schlechter Wert kann sowohl den Kauf als auch die Vermietung schwieriger machen. Neubauten befinden sich am oberen Ende der Skala etwa in Energieeffizienzklasse A. Durchschnittliche Wohngebäude in Deutschland liegen in der Klasse E.

Seit Jahresanfang 2022 gelten gemäß der EU-Taxonomie-Verordnung Kriterien für nachhaltige Investitionen, die auch den Gebäudesektor betreffen. Dabei geht es um das Klimaschutzziel und die Anpassung an den Klimawandel. Seit 1. Januar 2023 sind aufgrund weiterer europäischer ESG-Regulierungen noch zusätzliche Ziele zu beachten. Das bedeutet, dass sich auch die Immobilienbranche zunehmend nach diesen „grünen“ Kriterien ausrichten muss.

Gemäß der Taxonomie-Verordnung werden verschiedene Geldanlagen, darunter auch Investments in Immobilien, als nachhaltig gewertet, wenn sie spezielle Kriterien erfüllen. Die ebenfalls geltende EU-Offenlegungs-Verordnung stuft Immobilienfonds in drei Klassifizierungen ein: Fonds ohne ESG-Besonderheiten, Fonds mit ESG-Merkmalen und Fonds mit Nachhaltigkeitszielen.

Damit gibt es klar definierte Kennzahlen, die erkennen lassen, wie Immobilienfonds investiert haben. Diese Kategorien geben Kapitalanlegern eine Orientierungshilfe an die Hand. Auch Immobilienverkäufer, Projektentwickler, Banken und Kreditinstitute können anhand dieser Kriterien beurteilen, welcher Vermögensteil als nachhaltig gilt und welche Umweltziele erfüllt sind.

Insgesamt bestimmen ESG Kriterien Immobilien immer mehr den Wert der Objekte und beeinflussen damit auch den wirtschaftlichen Erfolg. Die Energieeffizienz eines Wohn- und Geschäftshauses sowie soziale und ethische Aspekte wirken sich nachweislich auf den Marktwert von Immobilien aus. Sie entscheiden darüber, ob sich eine Immobilie gut verkaufen oder vermieten lässt.

ESG Immobilien sind für Eigentümer (Verkäufer) und für Investoren (Käufer) gleichermaßen wichtig. Das gilt allen voran für Wohn- und Geschäftshäuser, aber auch für Einfamilienhäuser von Privatpersonen.

Für Verkäufer sind diese Nachhaltigkeitsaspekte bedeutende Faktoren, da sie den Verkaufserfolg entscheidend beeinflussen. So ist es einfacher, Objekte mit geringen Heizkosten zu attraktiven Preisen zu verkaufen oder zu vermieten. Die Aussicht auf hohe Mieteinkünfte und geringe Sanierungsaufwendungen erhöhen den Wiederverkaufswert. Ein guter energetischer Zustand wirkt sich auch bei der Kreditvergabe positiv aus. Eigentümer, die Immobilien beleihen, haben es leichter, wenn das Objekt einen höheren Verkehrswert aufweist, der sich unter anderem nach der Energieeffizienz richtet.

Egal ob Sie Käufer und Investor oder Verkäufer sind, Bergen Real Estate ist in puncto ESG Immobilien in Berlin und Brandenburg ein persönlicher Ansprechpartner.