Umwandlungsverbot Berlin: Was bedeutet es für Eigentümer?

Die Stadt Berlin kann aufgrund des angespannten Wohnungsmarkts die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen unterbinden. Dies ist der Kerngedanke der geltenden, gesetzlich verankerten Umwandlungsbremse. Demnach müssen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Berlin, die Mietwohnungen zu Eigentum umfunktionieren möchten, grundsätzlich eine zusätzliche behördliche Genehmigung einholen, die jedoch nur in Ausnahmefällen erteilt wird. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was das Umwandlungs- und Aufteilungsverbot Berlin konkret bedeutet, welche Immobilien es betrifft und was Eigentümer und Kaufinteressenten beachten sollten.

Das Umwandlungsverbot Berlin ergibt sich aus § 250 Baugesetzbuch (BauGB) und einer darauf basierenden Umwandlungsverordnung, die die gesamte Stadt Berlin zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt. Es handelt sich dabei um ein neues Instrument, das durch das Baulandmobilisierungsgesetz in das BauGB aufgenommen wurde. Die entsprechende Umwandlungsverordnung ist bereits seit 6. August 2021 in Kraft. Aufgrund des gesetzlich verankerten Genehmigungsvorbehalts gilt für die Begründung und Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum de facto ein Umwandlungs- und Aufteilungsverbot Berlin.

Die Umwandlungsgenehmigung betrifft Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Befinden sich in einem Mehrfamilienhaus lediglich fünf oder weniger Wohneinheiten, ist keine Genehmigung erforderlich. Für die Teilung reiner Gewerbeimmobilien braucht es ebenfalls keine Umwandlungsgenehmigung. Neubauten sind von der Umwandlungsbremse nicht erfasst, weil neuer Wohnraum geschaffen wird und keine bestehenden Mietwohnungen beseitigt werden.

Das Umwandlungsverbot und die entsprechende Umwandlungsgenehmigung beziehen sich jeweils auf das gesamte Wohngebäude. Es ist daher nicht möglich, einzelne leerstehende Wohnungen herauszunehmen, um sie an dritte Personen zu verkaufen. Laut Gesetzesbegründung betrifft die Regelung Gebäude, die gänzlich oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind. Die Wohnungen müssen nicht tatsächlich bewohnt sein. Der Genehmigungsvorbehalt gilt auch für leerstehende Wohneinheiten, da sie grundsätzlich vermietbar sind. Er bezieht sich auch auf Gebäude, die nur teilweise für die Wohnnutzung bestimmt sind, wenn sie mehr als fünf Wohneinheiten beherbergen. Umwandlungspläne in Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen können ohne eine solche Genehmigung realisiert werden.

Das Umwandlungsverbot Berlin gilt im gesamten Stadtgebiet, auch in den Milieuschutzgebieten. Demnach unterliegen fortan in ganz Berlin bestehende Wohngebäude, die über mehr als fünf Wohnungen verfügen, einer Genehmigungspflicht. Dies betrifft die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. In solchen Wohngebäuden gilt ein Aufteilungsverbot Berlin, wonach es grundsätzlich verboten ist, Wohneigentum neu zu begründen oder zu teilen. Dieses gesetzliche Genehmigungserfordernis erschwert es Eigentümern, Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen in Wohngebäude mit Eigentumswohnungen umzuwandeln. Es ist ungleich schwieriger, Mieter durch den Wohnungsverkauf an Dritte sowie durch Luxusmodernisierungen und Kündigung wegen Eigenbedarfs aus den bestehenden Wohnungen zu bekommen.

Milieuschutzgebiete

Diese neue, deutlich strengere Vorschrift zur Umwandlung ist auch in den Milieuschutzgebieten (Gebieten laut sozialer Erhaltungsverordnung) vorrangig anzuwenden. Sie hat damit Vorrang vor den Genehmigungsanforderungen nach § 172 BauGB. Dies gilt dann, wenn es sich um bestehende Wohnimmobilien mit mehr als fünf Wohnungen handelt. Bei Wohngebäuden mit fünf oder weniger Wohnungen in Milieuschutzgebieten ist weiterhin die weniger strenge Genehmigungsvorschrift nach § 172 Absatz 4 BauGB anwendbar. Demnach gibt es beispielsweise für bauliche Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen, durchschnittlichen Wohnungsstandards dienen, eine Genehmigung.

Die eingeführte Genehmigungspflicht gilt, wie in § 250 BauGB geregelt, zeitlich begrenzt bis spätestens zum 31. Dezember 2025. Es ist allerdings nicht auszuschließen, dass der Gesetzgeber nach einer neuerlichen Bewertung der Wohnmarktsituation im Jahr 2025 eine Folgeregelung mit gleichem Inhalt beschließt. Nur dann, wenn er davon absieht, können Eigentümer eine Eigentumsumwandlung wieder ohne Genehmigung beim Grundbuchamt beantragen.

Über die Erteilung oder Verweigerung der Umwandlungsgenehmigung entscheidet das jeweilige Bezirksamt. In einigen speziellen Fällen muss die Behörde die Genehmigung zur Umwandlung erteilen:

• Fall 1: Die Immobilie ist Gegenstand eines Nachlasses, bei dem Wohnungseigentum oder Teileigentum für die Miterben oder Vermächtnisnehmer zu begründen ist.
• Fall 2: Das Wohnungseigentum oder Teileigentum soll zur Selbstnutzung an Familienangehörige des Eigentümers verkauft werden.
• Fall 3: Die gebildeten Wohneinheiten sollen zur Eigennutzung an wenigstens zwei Drittel der Mieter verkauft werden.
• Fall 4: Die Versagung der Aufteilung wäre für die Eigentümer unter Abwägung der öffentlichen Interessen unzumutbar. Dieses Kriterium ist wenig greifbar und daher in der Praxis kaum umsetzbar.
• Fall 5: Die Aufteilung dient der Erfüllung von Übertragungsansprüchen, für welche am 6. August 2021 bereits Auflassungsvormerkungen im Grundbuch festgeschrieben sind.

Diese fünf Ausnahmefälle sind in § 250 Absatz 3 BauGB geregelt. Für die Praxis bedeutet dies, dass Eigentümer bestehende Wohnimmobilien fast nur mehr mit behördlicher Genehmigung in Wohnungs- oder Teileigentum aufteilen können. Eine solche Genehmigung wird lediglich erteilt, um wohnungspolitisch angestrebte Ziele wie den Verkauf an Mieter zu erreichen. Die Ausnahmen sind sehr eng gefasst und an strenge Voraussetzungen geknüpft. Im Falle eines geplanten Verkaufs an zwei Drittel der Mieter muss der Eigentümer beispielsweise dem Bezirksamt notariell beglaubigte Erklärungen der kaufbereiten Mieter übermitteln. 

Eigentümer und Kaufinteressenten sollten bedenken, dass die Umwandlungsbremse in Berlin die finanzielle Rentabilität von Immobilien beeinträchtigen kann. Eine Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eröffnet oftmals die Chance, höhere Einnahmen zu erzielen. Diese Möglichkeit entfällt mit der Umwandlungsbremse, soweit es sich um Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen handelt. Wenn Sie Eigentümer eines solches Mehrfamilienhauses in Berlin sind oder ein solches kaufen möchten, sollten Sie diese verschärften Regelungen in Ihre Vorhaben einbeziehen.