Maklerauftrag


Mit einem Maklerauftrag kann ein Verkäufer die Suche nach einem Käufer für seine Immobilie und den Abschluss des Verkaufs einem professionellen Makler übertragen. Der Umfang der Maklerleistungen und die Erfolgschancen variieren, je nachdem, ob ein allgemeiner Maklerauftrag oder ein Makleralleinauftrag vorliegt. Wir erklären Ihnen die Unterschiede und informieren Sie über die Vorteile eines qualifizierten Makleralleinauftrags. 

Allgemeiner Maklerauftrag

Ein allgemeiner Maklerauftrag unterscheidet sich klar von einem Makleralleinauftrag. Makler, die einen allgemeinen Maklerauftrag annehmen, sind nicht dazu verpflichtet, spezielle Maßnahmen zu ergreifen, um die Vermarktung der Immobilie voranzutreiben. Verkäufer, die einen allgemeinen Auftrag an einen Immobilienmakler erteilen, können auch einen weiteren oder mehrere zusätzliche Makler mit der Vermittlung beauftragen. Der Ansporn, sich aktiv um die Objektvermarktung zu kümmern, ist daher bei den einzelnen Immobilienmaklern nicht besonders groß, weil der Eigentümer die Immobilie anderweitig verkaufen kann. Auch beim allgemeinen Maklerauftrag hat der Immobilienmakler die Aufgabe, das Haus oder die Wohnung zum Kauf anzubieten. Allerdings bleibt es dem Beauftragten selbst überlassen, wie viel Arbeit und Geld er einsetzen möchte. Für ihn besteht das Risiko, dass er trotz seines Einsatzes keine Provision erhält, weshalb die Leistungsbereitschaft eher gering ist. 

Makleralleinauftrag

Ein Makleralleinauftrag zeichnet sich hingegen dadurch dann, dass nur ein Makler mit der Vermarktung beauftragt wird. Das bedeutet, dass der Verkäufer keinen weiteren Makler mit der Vermittlung und dem Verkauf des Objekts betrauen darf. Die Laufzeit für den Makleralleinauftrag bewegt sich regelmäßig zwischen drei und acht Monaten. Bei dieser Auftragsform ist zwischen einfachem und qualifiziertem Alleinauftrag zu unterscheiden.

Einfacher Makleralleinauftrag

Beim einfachen Makleralleinauftrag dürfen Sie als Verkäufer zwar keinen weiteren Makler einschalten, aber Sie haben das Recht, die Immobilie in Eigeninitiative zu vermarkten und zu verkaufen. In diesem Fall müssen Sie dem Makler keine Provision zahlen, wenn Sie den Käufer selbst finden. Es besteht keine Verpflichtung, Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen. Der Makler kann trotz Alleinauftrag nicht sicher sein, dass er die Provision erhält. Deshalb ist der Anreiz, Zeit und Geld zu investieren, nicht so groß wie beim qualifizierten Makleralleinauftrag. 

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Ein qualifizierter Makleralleinauftrag zeichnet sich dadurch aus, dass der Eigentümer weder einen zusätzlichen Makler beauftragen noch die Immobilie eigenständig verkaufen darf. Dafür erhält er als Gegenleistung die volle Maklerleistung des beauftragten Immobilienbüros, dem im Erfolgsfall eine Maklerprovision zusteht. Bei erfolgreicher Abwicklung des Immobilienverkaufs zahlt der Verkäufer an den Makler eine Provision, die auch als Maklercourtage bezeichnet wird. Wenn Sie mit Bergen Real Estate Ihre Immobilie verkaufen möchten, erteilen Sie uns einen qualifizierten Makleralleinauftrag. Damit räumen Sie uns ein exklusives Vermarktungsrecht ein, ohne einen weiteren Makler zu beauftragen. Wir übernehmen im Gegenzug alle Verhandlungen im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihrer Immobilie.

Vorteile bei qualifiziertem Makleralleinauftrag

1. Intensiver Einsatz 

Beim qualifizierten Makleralleinauftrag verpflichtet sich der beauftragte Makler dazu, sich während der Vertragslaufzeit intensiv um den gewünschten Verkauf zu bemühen. Er setzt die erforderlichen Maßnahmen, um die Immobilie zu vermarkten und erfolgreich zu verkaufen. Die intensiven Bemühungen des Maklers können sich auch in der Höhe des Kaufpreises niederschlagen. 

2. Höhere Erfolgsaussichten 

Da der Immobilienmakler nur im Erfolgsfall eine Provision erhält und er ein exklusives Verkaufsrecht hat, das die Beteiligung weiterer Makler durch den Verkäufer ausschließt, zeigt er großes Engagement, den Verkauf erfolgreich abzuschließen. Das erhöht die Erfolgsaussichten für den Eigentümer. 

3. Volle Maklerleistung und umfassende Beratung 

Beim qualifizierten Makleralleinauftrag steht dem Verkäufer die volle Leistung zu, die auch die Durchführung geeigneter Marketingmaßnahmen durch den Makler beinhaltet. Der Immobilienmakler setzt auf eigene Kosten die erforderlichen Schritte, um die Immobilie zu vermarkten. Dazu gehört die Entwicklung einer geeigneten Vermarktungsstrategie, die Ausfertigung eines Exposés und die Veröffentlichung von Anzeigen, die eine hohe Reichweite erzielen. Darüber hinaus organisiert der Makler die Besichtigungen mit den Interessenten. Das bedeutet, dass der Verkäufer sämtliche Aufgaben abgeben und eine umfassende Beratung beanspruchen kann. 

4. Fachwissen und Kontakte 

Des Weiteren bringt der Makler bei einem Makleralleinauftrag sein gesamtes Fachwissen sowie seine Marktkenntnisse und Kontakte ein. Auch seine Erfahrungen mit den Abwicklungsmodalitäten eines Immobilienverkaufs stellt er zur Verfügung. 

5. Ein Ansprechpartner für alle Interessenten 

Ein weiterer Vorteil ergibt sich daraus, dass alle Kaufinteressenten nur einen Ansprechpartner haben, zumal die Beteiligung anderer Makler oder dritter Personen nicht vorgesehen ist. Der Immobilienmakler weiß über die möglichen Käufer Bescheid und hat damit einen Überblick über die Nachfrage nach dem Objekt. Er kann auch beurteilen, für welche Käufergruppen die Immobilie interessant ist und welche Vermarktungsstrategie zielführend ist. Für den Verkäufer entfällt der Koordinationsaufwand. Nicht nur die Kaufinteressenten, sondern auch die verkaufswilligen Eigentümer haben nur einen Ansprechpartner. 

6. Kostensicherheit 

Für die Höhe der Maklerprovision spielt es keine Rolle, wie viele Arbeitsstunden der Makler tatsächlich in Vermittlung und Verkauf investiert hat. Das bietet dem Verkäufer Kostensicherheit, zumal er bereits beim Vertragsabschluss weiß, mit welcher Provisionszahlung er im Erfolgsfall rechnen muss. 

Risiken ohne Makleralleinauftrag

Umgekehrt ergeben sich für Sie als Verkäufer einige Risiken, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makleralleinauftrag verkaufen möchten. 

Keine besonderen Aktivitäten zur Vermarktung 

Beim allgemeinen Maklerauftrag gibt es für die Immobilienmakler keine besonderen Anreize, sich intensiv zu bemühen und besondere Aktivitäten zu setzen, um den Verkaufsprozess zu fördern. Das bedeutet, dass der Verkäufer keine volle Maklerleistung erwarten darf. 

Abwartende Haltung 

Der Makler wird eher eine passive Haltung einnehmen, als aktiv Vermarktungsschritte zu setzen. Er kann abwarten und darauf hoffen, dass sich ein passender Kaufinteressent meldet. Diese abwartende Haltung kann den Verkaufserfolg zeitlich verzögern. 

Zweifel an Seriosität 

Darüber hinaus besteht das Risiko, dass die zum Verkauf stehende Immobilie zu oft angeboten wird. Im schlimmsten Fall finden sich zu ein- und derselben Immobilie im Anzeigenteil einer Zeitung mehrere Inserate, die unterschiedliche Preise ausweisen. Bei Mehrfachschaltungen zweifeln Kaufinteressenten zu Recht daran, ob die Angebote und die Anbieter seriös sind. 

Kosten ungewiss 

Wenn Verkäufer mehrere Makler beauftragen und unterschiedliche Provisionshöhen vereinbaren, gibt es eine große Unsicherheit bei den Kosten. Sie können im Vorfeld nicht abschätzen, wie hoch der finanzielle Aufwand tatsächlich sein wird. 

Maklerauftrag vergeben

Insgesamt überwiegen beim Makleralleinauftrag die Vorteile gegenüber den Nachteilen. Verkaufswillige Eigentümer, die ihre Immobilie zeitnah, ohne großen Aufwand und zu überschaubaren Kosten verkaufen möchten, sind gut beraten, einem kompetenten Immobilienmakler wie Bergen Real Estate einen qualifizierten Alleinauftrag zu geben. 

Maklervertrag in Textform

Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses beauftragen, müssen Sie einen Maklervertrag in Textform abschließen. Der Maklervertrag muss den Namen des Auftraggebers nennen und auf einem dauerhaften Datenträger vorhanden sein. Makler und Verkäufer können den Maklervertrag per E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp vereinbaren. Ein mündlich abgeschlossener Vertrag ist nicht mehr möglich. Das Erfordernis der Textform für Maklerverträge ergibt sich aus § 656a BGB.

Maklerauftrag und Provision

Bei der Entscheidung, einen Maklerauftrag zu erteilen, ist für Verkäufer auch die Frage nach der Provision ein wichtiger Faktor. Mit dem Inkrafttreten neuer gesetzlicher Regelungen haben sich die Rahmenbedingungen für Provisionsvereinbarungen geändert. 

1. Doppelprovision 

Seit 23. Dezember 2020 ist es nicht mehr möglich, beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Privatpersonen (Verbraucher) einen Maklervertrag mit provisionsfreien Leistungen für den Verkäufer abzuschließen. In der Regel werden Makler und verkaufswilliger Eigentümer im Vorfeld eine Doppelprovision auf Basis von § 656c BGB vereinbaren. Demnach teilt sich der Verkäufer im Falle eines erfolgreichen Haus- oder Wohnungsverkaufs die Provision mit dem Käufer und übernimmt damit die Hälfte der Maklercourtage. Der Makler ist für beide Parteien tätig, mit denen er jeweils einen Maklervertrag abschließt. 

 

2. Teilweise Rückerstattung der Kosten vom Käufer 

Alternativ schließt der Verkäufer mit dem Makler einen Maklervertrag, mit dem er sich dazu verpflichtet, zunächst die volle Provision zu übernehmen. Im Nachhinein kann er höchstens die Hälfte der Maklerprovision vom Käufer zurückerhalten, wenn dieser sein Einverständnis erklärt. Eine solche Vereinbarung über die Erstattung von Maklerkosten durch den Käufer ist gemäß § 656d BGB nur dann zulässig, wenn der Verkäufer wenigstens 50 Prozent der Provision trägt. 

 

3. Innenprovision

Der Verkäufer kann sich im Maklervertrag dazu verpflichten, die volle Provision zu übernehmen. In diesem Fall liegt eine reine Innenprovision vor. 

 

4. Provisionsfreie Vermarktung

Bei unbebauten Grundstücken und Gewerbeimmobilien können Sie als Verkäufer einen Maklerauftrag abschließen, ohne sich zur Zahlung einer Provision zu verpflichten. In diesen Fällen sind die Maklerleistungen für Sie provisionsfrei, während der Käufer die Maklerprovision übernimmt. 

Makleralleinauftrag kündigen

Im Regelfall schließt der Makler mit dem Verkäufer einen befristeten Makleralleinauftrag ab. Hier ist im Gegensatz zum unbefristeten Maklerauftrag keine Kündigungsmöglichkeit vor dem Ende der Laufzeit vorgesehen, außer es gibt einen triftigen Grund. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Immobilienmakler 

  • die Immobilie trotz vertraglicher Verpflichtung nicht im Internet anbietet
  • keine Besichtigungen durchführt, obwohl sich Kaufinteressenten gemeldet haben
  • den Kaufpreis herabsetzt, um das Objekt an einen Bekannten günstiger zu verkaufen
  • wissentlich Falschangaben macht
  • über keine Gewerbezulassung als Makler verfügt 

Falls nach dem Laufzeitende des Maklervertrags die Immobilie noch nicht verkauft ist, kann der Eigentümer einen anderen Makler beauftragen. Beim Makleralleinauftrag dürfen Eigentümer mit großen Bemühungen seitens des Immobilienmaklers rechnen, sodass sie im besten Fall keinen Grund haben werden, den Vertrag zu kündigen.