Mietspiegel Berlin

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnungen in Berlin sind gesetzlich geregelt. Ob und in welcher Höhe Vermieter die Mieten erhöhen dürfen, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Für Mietwohnungen in Berlin sind insbesondere der Mietspiegel, die Regelungen zur Mietpreisbremse und die Modernisierungsumlage zu beachten. Außerdem gibt es mietvertragliche Regelungen zu Staffel- und Indexmieten.

Vermieter dürfen die Miete anheben, wenn sie sich innerhalb der im Mietspiegel festgesetzten ortsüblichen Vergleichsmiete bewegt. Dieser Mietspiegel gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einem bestimmten Gebiet auf Basis der Nettokaltmiete und bietet damit eine Richtschnur für angemessene Mieten. Er wird alle zwei Jahre aktualisiert und zeigt die Vergleichsmiete in Euro pro Quadratmeter und Monat an. Der aktuelle Mietspiegel für Berlin ist ein entscheidender Anhaltspunkt für Mieter und Vermieter, der sich nach den üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) richtet. Er gibt für jeden Wohnungstyp die Mietpreisspanne und den Mittelwert an. Der Mietpreis für eine standardmäßig ausgestattete Wohnung wird sich überwiegend um den Mittelwert bewegen. Eine hochwertig ausgestattete Mietwohnung ist im oberen Bereich der Mietpreisspanne anzusiedeln. Der jeweilige Mietspiegelwert ist anhand des Straßennamens online abrufbar.

https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/index.shtml

Nicht preisgebundene Wohnungen (mehr als 90 Prozent der Berliner Wohnungen) unterliegen der Jahres-Sperrfrist. Demnach dürfen Vermieter eine neuerliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst ein Jahr nach der letzten Erhöhung einfordern.

In Berlin gibt es eine Verordnung, die die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn regelt (Mietpreisbegrenzungsverordnung). Die darin geregelte, seit 1. Juni 2015 geltende Mietpreisbremse Berlin betrifft die Vermietung von Wohnraum. Sie ist bis zum 31. Mai 2025 anwendbar und erklärt die gesamte Hauptstadt zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Regelungen sehen für neu abgeschlossene Mietverhältnisse eine Deckelung der Mietpreise vor. Laut Entscheidung des Berliner Landesgerichts stellt der Mietspiegel Berlin auch eine passende Schätzgrundlage für die regionale Vergleichsmiete bei der Wiedervermietung von Wohnungen dar.

Die Mietpreisbremse regelt die Miethöhe bei Neuvermietung. Bei Mietverträgen, die ab 1. Juni 2015 über Wohnraum geschlossen werden, darf die Miete zum Start des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um zehn Prozent übertreffen.

Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung bei 700 Euro, so darf der Vermieter diese für 770 Euro neu vermieten, wenn keine Sondervorschriften gelten.

Zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel Berlin ist die Kappungsgrenze zu beachten. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Berlin liegt aktuell bei 15 Prozent in drei Jahren und gilt bis zum 10. Mai 2028. Sie bezeichnet jenen Wert, bis zu dem Vermieter eine Miete in einer bestimmten Zeitspanne erhöhen dürfen. Demnach dürfen Vermieter die Mieten von Wohnungen in Berlin innerhalb von drei Jahren maximal um 15 Prozent anheben. Die Rechtsgrundlage bildet eine entsprechende Verordnung, die für fünf Jahre gilt. Um den Ausgangswert zu ermitteln, ist vom Wirkungszeitpunkt der angekündigten Mieterhöhung drei Jahre zurückzurechnen. Mietsteigerungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und Betriebskostenveränderungen beeinflussen den Grenzwert nicht.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse gelten nicht für alle Wohnungen. Es gibt Mietpreisbremse Berlin Ausnahmen, die das Vormietverhältnis, Modernisierungen und Neubauwohnungen erfassen:

Vormietverhältnis: Vermieter dürfen die bisherige Miete aus einem Vormietverhältnis weiter verlangen, wenn dieselbe bereits den Grenzwert „Vergleichsmiete plus 10 Prozent“ übertroffen hat. Eine weitere Anhebung bei Abschluss des Mietvertrages ist allerdings unzulässig.

Modernisierte Wohnungen: Nach einer Modernisierung der Wohnung darf der Vermieter eine Miete fordern, die über der Vergleichsmiete für die unmodernisierte Wohnung plus zehn Prozent plus der Modernisierungsumlage von acht Prozent liegt. Dies betrifft modernisierte Wohnungen, bei denen für die Modernisierung mehr als ein Drittel der erforderlichen Aufwendungen für eine vergleichbare Neubauwohnung investiert wurde.

Neubauwohnungen: Eine weitere Ausnahme bilden Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet werden. 

Eine Berechtigung zur Mieterhöhung gibt es unter bestimmten Voraussetzungen bei modernisierten Wohnungen. Nach einer Modernisierung der Wohnung kann der Vermieter die Miete gemäß § 559 BGB anheben. Er darf im Rahmen einer Modernisierungsumlage acht Prozent der für die Wohnung investierten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Die folgenden Modernisierungsmaßnahmen berechtigen dazu, die Miete zu erhöhen. Dies betrifft bauliche Maßnahmen, die diesen Zielen dienen:

• Energetische Modernisierung
• Nachhaltige Reduktion des Wasserverbrauchs
• Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts
• Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse

Bauliche Veränderungen zur Schaffung neuen Wohnraums berechtigen ebenso wenig zu einer Mieterhöhung wie Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen.

Bei Staffel- und Indexmieten ist die Erhöhung der Miete vertraglich geregelt. Bei der Staffelmiete steigt die Miete in festen Beträgen und zu fixierten Terminen, wie sie im Mietvertrag festgelegt sind. Die Mietpreisbremse Berlin Ausnahmen gelten für die Staffelmiete allerdings nicht. Daher ist die 10-Prozent-Grenze der Vergleichsmiete sowohl bei der Ausgangsmiete als auch bei den gestaffelten Erhöhungsbeträgen einzuhalten. Anders ist die Situation bei der Indexmiete (557b BGB), bei der die Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller Privathaushalte in Deutschland angepasst wird. Hier gilt die Mietpreisbremse nur bei der Neuvermietung (Ausgangsmiete). Jede weitere Mieterhöhung aufgrund eines steigenden Verbraucherindexes kann auch mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen.

Vermieter müssen für die Berechnung eines neuen Mietpreises die Zahlen des Mietspiegels nutzen, wenn sie eine Wohnung wieder oder neu vermieten möchten. Obwohl weder das BGB noch die entsprechende Berliner Landesverordnung Bußgelder festlegen, wenn Vermieter die Mietpreisbegrenzungen missachten, können dennoch negative Konsequenzen drohen.

So müssen Vermieter allfällige Sanktionen auf Basis von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) und wegen Mietwuchers (§ 291 StGB) befürchten, wenn sie den neuen Mietpreis in unangemessener Art und Weise anheben. Bei Verletzung der Vorschrift zur Mietpreiserhöhung laut WiStG (je nach Ausgangslage mehr als 20 oder 50 Prozent über der Vergleichsmiete) droht eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro. Bei Mietwucher (Miete um mehr als 50 Prozent höher als Vergleichsmiete) ist mit einer Geld- oder Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren zu rechnen.

Wenn Mieter unangemessen hohe Mieten innerhalb der ersten 30 Monate des Mietvertrages schriftlich rügen, können sie laut Mietpreisbremse Berlin die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Vertragsbeginn zurückfordern. Wenn sie die Miethöhe erst nach der genannten Frist rügen, können sie lediglich die überschüssigen Mietzahlungen ab dem Rügezeitpunkt zurückverlangen.