Milieuschutz Berlin

Bei einem Milieuschutzgebiet handelt es sich um einen städtebaulich veranlassten Gebietsschutz, der in Berlin und anderen deutschen Städten eingesetzt wird, um die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung und die soziale Vielfalt zu bewahren. Milieuschutzgebiete schützen nicht einzelne Bewohner, sondern die Bevölkerungsstruktur in bestimmten Stadtteilen. Dieser Milieuschutz soll es wirtschaftlich schwächeren Gruppen ermöglichen, in ihrem bisherigen Wohnumfeld zu bleiben, indem er den Verdrängungsdruck auf bestehende Mieter reduziert. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie in der Möglichkeit, Immobilien umzugestalten, eingeschränkt sind und viele Maßnahmen nicht ohne behördliche Genehmigung ausführen dürfen.

Auf Milieuschutzgebiete ist die soziale Erhaltungsverordnung (Milieuschutzverordnung) anwendbar. Eine Liste der Gebäude, die von den Berliner Milieuschutzgebieten umfasst sind, gibt es unter anderem beim Berliner Mieterverein.

Für Immobilien, die in Milieuschutzgebieten liegen, sind die Regelungen der jeweiligen Milieuschutzverordnung zu beachten. Das bedeutet, dass Eigentümer solcher Objekte bestimmten Einschränkungen unterliegen, wenn sie ihre Gebäude umgestalten möchten. Demnach sind bestimmte Maßnahmen wie Modernisierungen, Grundrissänderungen und Nutzungsänderungen nur mit behördlicher Genehmigung zulässig. Auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen darf lediglich mit Zustimmung erfolgen. Demnach müssen Eigentümer, die Wohnimmobilien modernisieren möchten oder eine Umwandlung in Eigentumswohnungen planen, einen Antrag beim Bezirksamt stellen. Die Behörde prüft sodann, ob die beantragten Modernisierungs- oder Umwandlungspläne die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im jeweiligen Milieuschutzgebiet aufgrund von Verdrängung gefährden würden. Wenn das Bezirksamt eine Verdrängungsgefahr sieht, kann es diese Maßnahmen verwehren.

Der Milieuschutz Berlin soll Luxussanierungen unterbinden. Die Unterscheidung, was unter Luxus fällt und was als zeitgemäßer Standard einzustufen ist, legt der jeweilige Bezirk in der Erhaltungsverordnung für das jeweilige Milieuschutzgebiet fest. Diese Faktoren werden als Prüfkriterien herangezogen. Maßnahmen, die darauf abzielen, die Grundausstattung einer Wohnung auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen, können ohne Auflagen genehmigt werden. Was sind genehmigungsfähige Anpassungen und welche Maßnahmen sind nicht genehmigungsfähig?

Genehmigungsfähige Anpassungen

Bei diesen Maßnahmen darf die Behörde die Genehmigung nicht verwehren, weil sie dazu dienen, die Immobilie an den heutigen Mindeststandard anzupassen (§ 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 und 1a BauGB).

• Erstmaliger Einbau einer Sammelheizung einschließlich Wasserversorgung
• Erstmaliger Einbau eines Badezimmers mit Verfliesung und Grundausstattung
• Grundausstattung mit Abwasser-, Elektro-, Frischwasser- und Sanitärinstallationen
• Ersatz einfacher Fenster durch Doppel- und Isolierglasfenster unter Einhaltung der Mindestanforderungen laut Energieeinsparverordnung (EnEV)
• Installation von Antennen-, Gegensprech- und Kabelfernsehanlagen
• Gesetzlich notwendige Wärmedämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen
• Einbauküche
• Erstmaliger Bau eines Balkons (höchstens fünf Quadratmeter Nutzfläche)
• Einbau von Aufzügen

Solche Maßnahmen sind auch in Milieuschutzgebieten rechtmäßig und werden daher genehmigt. Sie berechtigen die Eigentümer dazu, die Miete zu erhöhen.

Nicht genehmigungsfähige Maßnahmen

Für Maßnahmen, die nicht zwingend notwendig sind, sondern sogenannte Luxussanierungen darstellen, gibt es keine Genehmigung. Dazu gehören:

• Abriss von Wohngebäuden
• Veränderungen im Grundriss mit Änderungen bei Wohnfläche und Anzahl der Zimmer
• Zusammenlegung von Wohnungen
• Zusammenlegung von Wohnungen mit Gewerbeeinheiten
• Teilung von Wohnungen
• Umwandlung von Wohnraum in Gewerbeflächen oder Ferienwohnungen
• Errichtung von Stellplätzen, die zur Wohnung gehören
• Einbau eines zweiten Badezimmers
• Einbau eines Gäste-WCs
• Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne
• Installation einer Fußbodenheizung
• Klimaanlage
• Kamin
• Balkon mit mehr als fünf Quadratmeter Nutzfläche
• Terrasse, Loggia und Wintergarten
• Zweitbalkon
• Elektrogeräte wie Geschirrspüler, Kühlschrank und Waschmaschine
• Energieeinsparungsmaßnahmen, die über die Anpassung an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) hinausgehen

Eigentümern, die genehmigungspflichtige Maßnahmen ohne die gesetzlich erforderliche Genehmigung durchführen, drohen empfindliche Bußgelder. Sie begehen eine Ordnungswidrigkeit und können dazu verpflichtet werden, die Maßnahmen wieder rückgängig zu machen.

Vor dem Vorliegen einer Genehmigung ist ein Baubeginn unzulässig. Die antragspflichtigen Maßnahmen erfassen auch leerstehende Wohnungen und Wohneinheiten, die von den Eigentümern selbst genutzt werden.

1. Schritt: Informationen über geplantes Vorhaben erteilen

Der Eigentümer informiert das zuständige Bezirksamt über die geplanten Maßnahmen. Er kann sich vorab erkundigen, ob das Sanierungsvorhaben genehmigungsfähig ist und ob eventuell Anpassungen notwendig sind, um eine Genehmigungsfähigkeit zu erreichen.

2. Schritt: Erhaltungsrechtliche Genehmigung beantragen

Der Eigentümer beantragt die erhaltungsrechtliche Genehmigung und übermittelt die erforderlichen Unterlagen.

3. Schritt: Bezirksamt prüft den Antrag

Nach erfolgter Prüfung erteilt das Bezirksamt die Genehmigung oder versagt die Maßnahme. Dabei vergleicht die Behörde die nach der Modernisierung vorgesehenen Mieten (einschließlich der Modernisierungsumlage) mit den „Verordnungsmieten“, die auf wissenschaftlicher Basis für die Erhaltungsgebiete festgelegt wurden. Wenn Eigentümer im Zuge der Maßnahmen die Verordnungsmieten überschreiten möchten, lässt dies auf eine abstrakte Verdrängungsgefahr schließen. Sofern sie darauf verzichten, die Modernisierungskosten umzulegen, die über der Verordnungsmiete liegen, können sie in bestimmten Fällen eine Genehmigung erlangen.

Die Regulierungen zum Milieuschutz Berlin schränken Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Milieuschutzgebieten in mehreren Punkten ein:

1. Einschränkungen bei Gebäudesanierungen

In einem Milieuschutzgebiet scheitern Luxussanierungen mangels Genehmigung durch die Behörde. Bei Luxussanierungen handelt es sich um Maßnahmen, die über den normalen Wohnstandard hinausgehen und zu stark steigenden Mieten und einer Verdrängung der ursprünglichen Mieter führen könnten.

2. Begrenzung bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Bei Immobilien in Milieuschutzgebieten ist es schwieriger, bestehende Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, weil die Behörde die Genehmigung versagen kann. Dies minimiert wiederum potenzielle Gewinne für die Immobilieneigentümer.

3. Mangelnde Wertsteigerung

Eigentümer sind in ihren Möglichkeiten, Luxussanierungen vorzunehmen oder Mietobjekte in Eigentumswohnungen zu verwandeln, stark eingeschränkt. Diese Tatsache kann das Potenzial für eine Wertsteigerung der Immobilie deutlich begrenzen.

Die Regelungen zu Milieuschutzgebieten zielen darauf ab, die sozialen Strukturen in bestimmten Stadtteilen Berlins zu erhalten und eine übermäßige Gentrifizierung (Vertreibung der alteingesessenen Bevölkerungsschichten aufgrund von Sanierung und Aufwertungen der Gebäude) zu verhindern. Sie können jedoch die Flexibilität der Immobilieneigentümer sowie die Rentabilität von Immobilien einschränken. Diese Faktoren sollten potenzielle Käufer, die Objekte im Milieuschutz Berlin erwerben möchten, bei der Kaufentscheidung berücksichtigen.