Gerade gekauftes Haus wieder verkaufen

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Um sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, muss so mancher Eigenheimbesitzer auf eine Kreditfinanzierung zurückgreifen. Ein solcher Kredit verpflichtet den Kreditnehmer für mehrere Jahre oder Jahrzehnte zur Rückzahlung in Raten. Wie können Eigentümer vorgehen, wenn sie das Haus oder die Eigentumswohnung vor Ablauf der Kreditlaufzeit veräußern möchten? Hier erfahren Sie, wie Sie das Vorhaben, eine Immobilie verkaufen trotz Kredit umsetzen können.

Von Trennung und Scheidung über einen Umzug bis zu finanziellen Notlagen gibt es einige Gründe, warum jemand ein gerade gekauftes Haus wieder verkaufen möchte oder sogar verkaufen muss. Auch der Verlust des Arbeitsplatzes und Schicksalsschläge wie Unfall, Krankheit oder Todesfall können Auslöser für einen vorzeitigen Verkauf sein. Nicht selten ist es so, dass eine laufende Kreditfinanzierung besteht und das Objekt noch nicht abbezahlt ist. In diesem Zusammenhang stehen Eigentümer vor der Frage, welche Möglichkeiten es gibt, eine Eigentumswohnung oder ein Haus trotz Kredit zu verkaufen.

Für das Szenario „eine Immobilie verkaufen trotz Kredit“, gibt es verschiedene Optionen. Unabhängig davon, welche Option vorliegt, besteht der erste Schritt darin, mit dem Kreditgeber über das Vorhaben zu sprechen. Dabei geht es darum, die vertraglichen Möglichkeiten zu klären und eventuell über eine Kündigung zu sprechen. Sowohl Kreditnehmer als auch Kreditgeber haben gemäß § 489 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Option 1: Sonderkündigungsrecht Darlehen bei Hausverkauf nutzen

Wenn die Baufinanzierung schon länger als zehn Jahre läuft, kann der Eigentümer gemäß § 489 BGB das Sonderkündigungsrecht des Darlehens bei Hausverkauf nutzen und so den Kreditvertrag vorzeitig auflösen. Dafür gilt eine Frist von sechs Monaten. In diesem Fall kann der Eigentümer die Immobilie verkaufen trotz Kredit, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Dabei ist der Immobilienverkauf zeitlich so zu legen, dass die Kaufvertragsunterzeichnung und die Zahlung des Kaufpreises mit dem Termin der Kündigungsfrist zusammenfallen.

Option 2: Haus verkaufen und Restschuld zahlen

Eine andere Option besteht darin, das Haus zu verkaufen, um danach mit dem Verkaufserlös den bestehenden Kredit abzulösen und die Restschuld zu begleichen. Diese Variante bietet sich dann an, wenn der Erlös aus dem Verkauf hoch genug ist, um die ausstehende Kreditsumme und die Vorfälligkeitsentschädigung auszugleichen. Für diese Vorgehensweise ist die Zustimmung der Bank einzuholen.

Option 3: Neues Haus finanzieren altes noch nicht abbezahlt

Manche Hauseigentümer möchten ein neues Haus finanzieren, obwohl das alte noch nicht abbezahlt ist. Bei dieser Option verkaufen die Betroffenen das Haus und kaufen anschließend eine neue Immobilie, auf die der vorhandene Kredit übertragen wird. Diese Vorgehensweise bietet sich dann an, wenn das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank durch die neue Immobilie ebenso abgesichert ist wie durch die alte. Das bedeutet, dass das neu erworbene Haus zumindest den gleichen Wert haben sollte wie die alte Immobilie. Die Bank knüpft eine solche Kreditübertragung an Bedingungen: Der Eigentümer übernimmt die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Tausch entstehen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig. Bei dieser Option kommt es zu einem Tausch der Sicherheiten. Demnach ist die alte Immobilie aus dem Grundbuch zu löschen und die neue als Sicherheit ebendort einzutragen.

Option 4: Kredit an neuen Hauseigentümer übertragen

Eine andere Möglichkeit, ein Haus zu verkaufen trotz Kredit, sieht so aus, dass der Verkäufer den laufenden Kreditvertrag auf den neuen Eigentümer überträgt. Diese Variante setzt das Einverständnis der Bank voraus. Letztere wird nur dann zustimmen, wenn der Käufer die Bonitätsprüfung besteht. Für den alten Eigentümer fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Der Käufer profitiert, wenn der bestehende Kreditvertrag über günstigere Konditionen verfügt als dies bei einem neu abzuschließenden Vertrag der Fall wäre.

Option 5: Kredit vorzeitig kündigen und Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Wenn Eigentümer ein Haus oder eine Wohnung trotz Kredit verkaufen und dabei den Kreditvertrag vorzeitig kündigen, müssen sie sich auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung einstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Kündigung innerhalb der Zinsfestschreibungszeit erfolgt. Dadurch erleidet die Bank Einbußen bei den Zinsen. Als Entschädigung für die entgangenen Zinsen verrechnet sie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank berechnet die Höhe dieser Entschädigung anhand von unterschiedlichen Faktoren:

• Restschuld
• Festgelegter Zinssatz
• Aktueller Zinssatz
• Restlaufzeit

Die Möglichkeit einer Sondertilgung sowie die Risikoersparnis und die Verwaltungskostenersparnis lassen die Vorfälligkeitsentschädigung sinken.

• Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung
• Vertragsbeginn: 20. März 2016
• Vereinbarter Sollzins: 3 Prozent
• Kündigungstermin: 1. Januar 2020
• Restschuld: 150.000 Euro

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen:

• Zinsverschlechterungsschaden: 18.963,33 Euro
• Risikokostenersparnis: - 307,09 Euro
• Verwaltungskostenersparnis: - 376,70 Euro
• Gebühr für vorzeitige Kreditablösung: 250 Euro
• Vorfälligkeitsentschädigung = 18.529,54 Euro

Verkaufswillige Eigentümer, die sich die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ersparen möchten und Geduld aufbringen können, warten ab, bis die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Dann haben sie die Möglichkeit, den Kreditvertrag regulär zu kündigen, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen.

Außerdem gibt es eine weitere Option, die ebenfalls Geduld erfordert. Nach Ablauf von zehn Jahren der Kreditlaufzeit können Kreditnehmer den Vertrag kündigen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern darf.

Wenn Sie als Eigentümer das Haus vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen, müssen Sie für die vorzeitige Kreditablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Zudem ist die Spekulationsfrist für Immobilien zu beachten. Eigentümer, die ein Haus vor Ablauf von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, müssen grundsätzlich von dem dabei realisierten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn keine Eigennutzung nachweisbar ist. Für selbstgenutzte Wohnimmobilien gibt es eine Sonderregelung. Demnach können Sie ein Haus vor Ablauf der 10-Jahresfrist verkaufen, ohne Spekulationssteuer zu zahlen, wenn eine Eigennutzung vorliegt:

• Der Eigentümer hat das Haus zwischen Kauf und Wiederverkauf durchgehend selbst bewohnt.
• Der Eigentümer hat das Haus im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor für eigene Wohnbedürfnisse genutzt.

Beispiel: Maria und Uwe kaufen 2011 ein Einfamilienhaus für 400.000 Euro, das sie bis 2013 vermieten. 2015 ziehen sie selbst ein und bewohnen es, bis sie es 2018 für 500.000 Euro verkaufen. Maria und Uwe können das Haus steuerfrei verkaufen, obwohl zwischen Kauf und Wiederverkauf keine zehn Jahre liegen und sie das Objekt zeitweise vermietet haben. Da die Voraussetzung für die Eigennutzung erfüllt ist, fällt für den Gewinn von 100.000 Euro keine Spekulationssteuer an.

Das Haus muss nicht zwangsläufig der Hauptwohnsitz sein. Die Sonderregelung greift auch dann, wenn es sich um ein selbstgenutztes Ferienhaus handelt, das als Zweitwohnsitz dient.

Wenn Eigentümer ein Haus verkaufen trotz KfW Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, müssen sie sich auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung einstellen. Anders sieht die Situation aus, wenn seit dem Beginn der Kreditlaufzeit bereits zehn Jahre vergangen sind. In diesem Fall hat die Bank keinen Entschädigungsanspruch mehr. Wer nicht so lange warten möchte, kann den Kredit auf eine andere Immobilie übertragen lassen oder an den Käufer weitergeben. Dafür ist die Zustimmung der Förderbank erforderlich.