Was ist eine Innenprovision, was eine Außenprovision?


Immobilienmakler Berlin Charlottenburg

Erfolgreich verkaufen

Bei uns zahlen Käufer und Verkäufer in der Regel nur je 1,9% Provision (inkl. ges. MwSt.) des Kaufpreises.

Provisionsfrei für Verkäufer sind Grundstücke & Gewerbeimmobilien.



Für die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung (Wohnimmobilie) können Verkäufer und Makler in puncto Provision nur eine dieser zwei Möglichkeiten vereinbaren: 

  • Option 1: Innenprovision  
  • Option 2: Geteilte Provision zwischen Verkäufer und Käufer 

Option 1: Der Verkäufer kann mit dem Makler die ausschließliche Zahlung einer Innenprovision (= Verkäufercourtage) vereinbaren. In diesem Fall trägt der Verkäufer die volle Provision und der Makler bietet die Immobilie für den Käufer provisionsfrei an. Das bedeutet, dass es keine Außenprovision (= Käufercourtage) gibt. Die Vereinbarung der Innenprovision basiert auf § 652 BGB und wird im Maklervertrag individuell festgesetzt. Hierbei handelt es sich um einen alleinigen Vermittlungsauftrag, der lediglich zwischen dem Makler und dem Verkäufer ein Vertragsverhältnis begründet. Dementsprechend schuldet nur der Verkäufer die Maklerprovision, nicht der Käufer.

Option 2: Alternativ kommt eine geteilte Provision in Betracht. Bei dieser Option zahlt der Käufer die Außenprovision und der Verkäufer die Innenprovision, die jeweils gleich hoch sind. Da Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen tragen, spricht man von geteilter Provision. 

Eine Option, wonach der Käufer die Provision alleine trägt, wenn der Makler auch für den Verkäufer tätig wird, ist aufgrund des Bestellerprinzips bei Wohnimmobilien nicht zulässig. 

Ausnahme

Anders ist die Situation bei Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien, zumal hier das neue Bestellerprinzip nicht gilt. Bei einem Baugrundstück und einer Gewerbeimmobilie ist eine Vereinbarung zulässig, wonach der Käufer die Maklerprovision alleine trägt und für den Verkäufer keine Provision anfällt. 

Käufer erteilt Suchauftrag und vereinbart Außenprovision

Der Käufer kann einen Makler damit beauftragen, sein Anliegen wahrzunehmen, ohne gleichzeitig für den Verkäufer tätig zu sein. In diesem Fall erteilt er dem Immobilienmakler einen Suchauftrag und vereinbart auf der Grundlage von § 652 BGB die Zahlung einer Außenprovision (= Käufercourtage). Dies ist dann möglich, wenn der Immobilienmakler keinen Vertrag mit dem Verkäufer begründet hat. Es darf also seitens des Maklers keine Vereinbarung mit dem Verkäufer geben. Wenn der Makler die Immobilie dem Verkäufer an die Hand gibt, begründet dies bereits eine Provisionspflicht des Verkäufers nach § 656c oder § 656d BGB. Er kann nicht für den Verkäufer unentgeltlich tätig werden, um anschließend dem Käufer die volle Provision zu verrechnen. 

Wohnimmobilienvermittlung bei Doppeltätigkeit

Bei der Wohnimmobilienvermittlung greift ab 23. Dezember 2020 die Regelung über den Lohnanspruch und die Teilung der Provision nach § 656c BGB, wenn der Immobilienmakler für Verkäufer und Käufer tätig wird (= Doppeltätigkeit). Das bedeutet, dass beide Vertragsparteien die gleiche Provision zahlen, wenn sie jeweils einen Maklervertrag über eine Wohnimmobilie (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus) mit dem Makler abgeschlossen haben. Der Makler kann somit nicht für eine Partei unentgeltlich tätig werden und gleichzeitig von der anderen Partei eine Provision kassieren. Eine solche einseitige Vereinbarung ist laut Gesetz nicht möglich. Das unentgeltliche Tätigwerden für eine Seite bedeutet, dass auch die andere Seite keine Provision zahlt. Mit anderen Worten: Wenn der Immobilienmakler die Provision gegenüber dem Verkäufer erlässt, darf er auch vom Käufer keine Courtage verlangen. Der Erlass gegenüber einer Vertragspartei gilt automatisch auch gegenüber der anderen Partei. Nach der neuen Gesetzeslage ist es nicht mehr möglich, die Provision auf eine Seite abzuwälzen. Vereinbarungen, die eine solche Abwälzung vorsehen und damit das Gesetz umgehen, sind unwirksam. 

Verkäufer und Käufer teilen Provision

Der Maklervertrag betreffend Wohnung oder Einfamilienhaus muss gegenüber beiden Parteien in Textform erfolgen. Verkäufer und Käufer verpflichten sich zwingend dazu, sich die Maklerprovision zu teilen und damit eine Provision in gleicher Höhe zu leisten. 

Hinweis auf Doppeltätigkeit in Maklervertrag und Exposé

Wenn § 656c BGB anwendbar ist, weil ein Maklervertrag mit beiden Seiten besteht, sollte der Makler seine Doppeltätigkeit im Vertrag und im Exposé offenlegen. Es bietet sich ein Exposéhinweis an, der den Käufer darüber informiert, dass der Makler einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit gleicher Provisionshöhe mit dem Verkäufer abgeschlossen hat. Der Käufer trägt die Außenprovision, der Verkäufer die Innenprovision. 

Was ist eine Innenprovision, was eine Außenprovision?

Bei der Außenprovision handelt es sich um jene Provision, die der Käufer beim Immobilienkauf an den Makler leistet. Die Außenprovision wird im Gegensatz zur Innenprovision im Exposé der Immobilie angegeben. Sie berechnet sich als prozentueller Anteil am Kaufpreis. Die Innenprovision bezeichnet jene Provision, die der Immobilienverkäufer laut vertraglicher Vereinbarung an den Immobilienmakler zahlt. Wie hoch die Innenprovision ausfällt, vereinbaren Verkäufer und Makler im Maklervertrag.

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