Eigenbedarfskündigung: Was ist zu beachten?

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung zu kaufen und möchten sich vorab informieren, ob beziehungsweise unter welchen Bedingungen Sie diese wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen? Käufer, die eine Eigenbedarfskündigung nach Kauf anstreben, müssen von Gründen über Fristen bis zu formalen Voraussetzungen einige Punkte beachten. Gerade ein langjähriger Mieter genießt einen besonderen Schutz. So kann das Vorliegen eines Härtefalls beim Mieter einer Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter entgegenstehen. Hier erhalten Sie einen Überblick über Eigenbedarfskündigung Fristen, Gründe und formale Voraussetzungen, die Sie beachten und erfüllen müssen. Außerdem stellen wir Ihnen ein Muster für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zur Verfügung, in dem alle wichtigen Punkte berücksichtigt sind.

Die Gesetzliche Grundlage bildet § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine wesentliche Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter die betreffende Immobilie tatsächlich für eigene Wohnzwecke (für sich selbst) und/oder als Wohnung für Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt. Dieser sogenannte Eigenbedarf ist nachzuweisen.

Für welche Personen (außer für sich selbst) dürfen Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Nahe Familienangehörige

• Kinder
• Enkelkinder
• Eltern
• Bruder und Schwester
• Großeltern
• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
• Stiefkinder
• Neffen und Nichten
• Schwiegereltern
• Schwiegerkinder

Andere Angehörige wie Tanten, Onkel, Cousins oder Schwager fallen nicht in den begünstigten Personenkreis. Bei diesen Personen ist ein Eigenbedarf nur dann rechtlich möglich, wenn der Vermieter ein besonderes persönliches Naheverhältnis glaubhaft darlegen kann.

Haushaltsangehörige
Für Haushaltsangehörige wie Haushaltshilfen, Pflegekräfte oder Pflegekinder kann der Vermieter ebenfalls Eigenbedarf anmelden, wenn diese Personen in seinem Haushalt leben und über keinen eigenen Hausstand verfügen.

Der Vermieter muss für die Eigenbedarfskündigung Gründe darlegen können, die nachvollziehbar und rechtlich anerkennt sind.

• berufliche Veränderung erfordert eine Unterkunft in der Nähe des neuen Arbeitsortes
• wegen Studium oder Ausbildung besteht Bedarf an einer Wohnung nahe des Studien- oder Ausbildungsortes
• Eigenbedarf wegen Trennung beziehungsweise Scheidung
• Bedarf einer Unterkunft infolge Krankheit, Behinderung oder hohen Alters
• veränderter Wohnbedarf wegen Heirat, Familienzuwachs oder Betreuung eines pflegebedürftigen Angehörigen

Der Vermieter muss nachvollziehbar darstellen, warum er oder die Person, die in die Wohnung einziehen soll, keine andere Option hat oder warum daraus finanzielle Nachteile entstehen würden. Eine pauschale Behauptung ist nicht ausreichend.

Wenn Vermieter mehrere Wohnobjekte besitzen und eines davon gerade leer steht, müssen sie dem Mieter diese Wohnung in der Kündigung als Alternative anbieten. Dabei sind auch wichtige Faktoren wie Lage, Ausstattung und Mietzins zu nennen.

Sonderfall: Zweitwohnsitz

Die Frage, ob Vermieter bei einer Zweitwohnsitzwohnung wegen Eigenbedarfs wirksam kündigen können, unterliegt einer genauen gerichtlichen Prüfung. Hier stellt sich die Frage, ob es tatsächlich einen dringenden Bedarf an dieser Wohnung gibt. Die Vermieter müssen nachvollziehbar erklären, warum sie genau diese Wohnung für den Zweitwohnsitz nutzen möchten. Dies gilt insbesondere dann, wenn weitere geeignete Wohnobjekte vorhanden sind.

Bei einer Eigenbedarfskündigung für gewerbliche Zwecke gelten strengere Anforderungen. Hier sind konkrete Nachteile darzulegen, die durch die Nichtnutzung der Immobilie entstehen würden.

Auch die eine oder andere formale Voraussetzung ist bei einer Eigenbedarfskündigung zu erfüllen:

• schriftliches Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs
• Kündigungsschreiben an alle Wohnungsmieter adressieren
• Person, Verwandtschaftsverhältnis (Familienangehörige) oder Funktionsbezeichnung (andere Haushaltsangehörige) anführen
• Eigenbedarfskündigung Gründe nachvollziehbar darlegen
• Eigenbedarfskündigung Fristen erfüllen
• Hinweis auf gesetzliches Widerspruchsrecht der Mieter

Bei einer Eigenbedarfskündigung sind Fristen einzuhalten, die je nach der Dauer des Mietverhältnisses variieren. Es gelten die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung.

• Mietverhältnis dauert bis zu fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
• Mietverhältnis dauert mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre (sechs oder sieben Jahre): sechs Monate Kündigungsfrist
• Mietverhältnis dauert mehr als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist

Die schriftliche Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugehen. Andernfalls beginnt die Frist erst im Folgemonat zu laufen. Für die Eigenbedarfskündigung Fristen ist das Zugangsdatum maßgeblich, nicht das Versanddatum.

Beispiel:

Die Kündigung des Vermieters wird dem Mieter am 3. Mai zugestellt. Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist muss der Mieter spätestens bis Ende Juli ausziehen.

Wenn die Kündigung erst am 8. Mai einlangt, hat der Mieter bis Ende August Zeit, um sich eine neue Bleibe zu suchen.

Wenn die Mieter nicht zeitgerecht aus der Wohnung ausziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einbringen.

Bei einer Eigenbedarfskündigung nach Kauf einer umgewandelten Eigentumswohnung muss der Vermieter auf die Sperrfrist achten. Für Mietwohnungen, die zu Eigentumswohnungen umgewidmet wurden, gilt eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren, die mit dem erstmaligen Verkauf des Objekts nach der Umwandlung zu laufen beginnt. Diese Regelung schützt Mieter, die zum Umwandlungszeitpunkt die Wohnung bewohnt haben.

Demnach darf der Vermieter die Eigenbedarfskündigung nach Kauf einer solchen Eigentumswohnung in Berlin frühestens zehn Jahre nach der Umwandlung aussprechen. Wird diese Sperrfrist missachtet, ist die Kündigung unwirksam.

Die Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung nach Kauf einer in Eigentum umgewandelten Mietwohnung beginnt mit der Eintragung des Eigentümers im Grundbuch.

Ausnahme Härtefall: Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam

Wenn ein besonderer Härtefall vorliegt, dürfen die Mieter trotz einer Eigenbedarfskündigung in der Wohnung bleiben. Diese Voraussetzung ist dann erfüllt, wenn der Wohnungsauszug für die Betroffenen eine unzumutbare Härte darstellen würde (beispielsweise wegen Krankheit). Die Mieter müssen spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses Widerspruch einlegen. Ein solcher Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ist erfolgreich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter trotz der vorliegenden Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Diese Entscheidung trifft das Gericht.

Beispiel: langjähriger Mieter

Ein solcher Härtefall wie ein langjähriger Mieter, der alt und/oder krank ist, kann ein Gericht dazu veranlassen, ein wegen Eigenbedarf gekündigtes Mietverhältnis generell oder zeitlich begrenzt fortzusetzen.

Widerspruch muss rechtzeitig erfolgen

Der Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter einlangen.

Beispiel: Vermieter kündigt den Mietvertrag zum 30. September. Der Mieter muss bis spätestens 31. Juli den Widerspruch einlegen.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unterliegt strengen formalen Anforderungen:

• schriftliches Kündigungsschreiben
• in der Eigenbedarfskündigung Gründe nennen
• Person benennen, die Bedarf hat (Beziehung beziehungsweise Verwandtschaftsgrad erklären)
• Wohnsituation schildern
• Datum des Einzugs anführen: Es ist ein Datum zu nennen. Eine ungenaue Angabe wie „demnächst“, „bald“ oder „in naher Zukunft“ ist nicht ausreichend.
• Alternativwohnung: Wenn der Vermieter über eine Alternativwohnung verfügt, muss er diese anbieten oder erklären, warum er diese dem Mieter nicht überlassen kann.
• Mieter auf gesetzliches Widerspruchsrecht hinweisen (§ 574 BGB): Vermieter müssen die Mieter darüber informieren, dass der Widerspruch spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erfolgen muss.
• Wenn diese Formvorschriften nicht erfüllt sind, ist die Kündigung unwirksam.

Vermieter

Markus und Ulrike Musterberg

Mustergasse 1

10005 Musterdorf

Mieter

Ute Musterfrau

Musterstraße 2

19905 Musterstadt

[Musterdorf, Datum]

Kündigung des Mietvertrages für die Mietwohnung X in Y (Musterstadt]) wegen Eigenbedarfs

Sehr geehrte Frau Ute Musterfrau,

mit diesem Schreiben kündigen wir Ihnen als Vermieter den Mietvertrag vom 23.09.0000 zu der oben genannten Mietwohnung X unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zum (Räumungsdatum des Objekts) wegen Eigenbedarfs nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB.

Eigenbedarf

Die betreffende Mietwohnung mit 90 Quadratmeter Wohnfläche soll künftig folgendermaßen genutzt werden:

- Eigenbedarf ausführlich darlegen und Gründe anführen

- Person(en) nennen, die die Wohnung künftig nutzen werden

- Art der Beziehung beziehungsweise Verwandtschaftsgrad zwischen Vermieter und begünstigter Person erläutern

Wohnsituation

Die derzeitige Wohnsituation der begünstigten Person sieht folgendermaßen aus: Wohnsituation erläutern

Alternativwohnung

Bedauerlicherweise können wir Ihnen aktuell keine geeignete Alternativwohnung zur Verfügung stellen.

Recht auf Widerspruch

Hiermit weisen wir Sie darauf hin, dass Sie gegen diese Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 574 BGB Widerspruch einbringen können.

Wenn Sie als Mieterin Widerspruch einlegen möchten, beachten Sie bitte die zweimonatige Frist vor Ablauf der Kündigungsfrist. Demnach sollte uns Ihr Widerspruchsbescheid bis zum [Datum Ende der Widerspruchsfrist] erreichen.

Bitte führen Sie die Gründe an, warum Sie der Kündigung wegen Eigenbedarfs widersprechen und sprechen Sie an, ob ein Härtefall vorliegt.

Kontaktieren Sie uns bezüglich eines geeigneten Termins zur Wohnungsübergabe.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift der Vermieter

Selbst wenn die Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam ist, liegt es auch im Interesse des Vermieters, den Mieter bei der Suche zu unterstützen, wenn dieser keine geeignete Wohnung findet. So kann der Vermieter vielleicht eigene Kontakte zu anderen Vermietern nutzen, die über passende Mietwohnungen verfügen. Durch ein kooperatives Verhalten lassen sich kostspielige Angelegenheiten wie eine Räumungsklage und eine Zwangsräumung vermeiden. Manchmal reicht es aus, den Mieter mit Tipps für die Wohnungssuche zu unterstützen und etwas mehr Zeit zu geben. Als kompetente Ansprechpartner können regionale Mietervereine oder Makler kontaktiert werden.

Falls der Mieter trotz ernsthafter Suche keine Ersatzwohnung findet, kann er sich gegebenenfalls auf einen Härtefall berufen. Das Gericht kann festlegen, dass der Mieter trotz wirksamer Kündigung das Mietverhältnis fortsetzen darf (eventuell für eine bestimmte Dauer und unter Zahlung einer neuen, höheren Miete). In Härtefällen können Mieter eine Verlängerung der Räumungsfrist und Hilfe durch den Vermieter einfordern.

Für die Zeit nach Beendigung des Mietvertrages können Vermieter eine Entschädigung für den Nutzungsausfall geltend machen, wenn die Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben.

Zuletzt können Vermieter mit einer gerichtlichen Räumungsklage gegen den Nichtauszug vorgehen.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann unwirksam sein, wenn

• formale Voraussetzungen nicht erfüllt sind (beispielsweise Schriftform)
• der Vermieter keine natürliche Person ist (Kündigungen durch Unternehmen, Vereine oder Stiftungen sind unwirksam)
• Kündigungsfristen nicht berücksichtigt werden
• Sperrfrist missachtet wird
• der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht (tatsächlich liegt kein Bedarf vor)
• die Begründung fehlt
• die Wohnung für den angegebenen Zweck nicht geeignet ist
• der Vermieter über weitere Wohnungen verfügt, die für den Eigenbedarf ebenfalls genutzt werden könnten
• die Wohnung lediglich vorübergehend genutzt werden soll
• der Bedarf bereits absehbar war, als der Mietvertrag unterzeichnet wurde

In solchen Fällen können die Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einreichen und allenfalls Schadensersatzansprüche bei Gericht einfordern.

Sperrfrist

Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft werden, kommt eine Sperrfrist zur Anwendung. In Berlin gilt eine Sperrfrist von zehn Jahren, die mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (= Person, die die Wohnung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum gekauft hat) zu laufen beginnt. Innerhalb dieser Sperrfrist ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich.

Wohnung ist nicht geeignet

Wenn die betreffende Wohnung für den behaupteten Eigenbedarf nicht geeignet ist, scheidet eine Kündigung aus (Beispiel: Dachgeschosswohnung in der sechsten Etage eines Mehrfamilienhauses ohne Fahrstuhl für eine alte, beeinträchtige Person, die auf einen Rollstuhl angewiesen ist)

Wenn ein Härtefall vorliegt, kann der Mieter erfolgreich gegen die Eigenbedarfskündigung vorgehen und bei Gericht eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erwirken. Beispiele für Härtefälle sind:

• langjähriger Mieter
• keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen
• schwere Behinderung oder Invalidität
• psychische Erkrankung
• Schwangerschaft
• Kinder
• Probleme bei der Betreuung oder Ausbildung der Kinder (beispielsweise keine Kita in der Nähe)
• außerordentlich hohe Investitionen in die Wohnung
• geringes Einkommen
• starke Wurzeln in der Wohngegend

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist insbesondere dann ungültig, wenn

• der Vermieter den Bedarf nur vortäuscht, ohne die Wohnung tatsächlich zu benötigen
• der Vermieter alternative Wohnungen besitzt, die den Bedarf decken können

Im Falle eines vorgetäuschten Eigenbedarfs drohen Schadenersatzzahlungen gegenüber dem Mieter. 

Recht auf Widerspruch

Mieter haben das Recht, Widerspruch einzulegen und sich auf soziale Härte zu berufen, wenn eine solche vorliegt. Sie können der Kündigung wirksam widersprechen, wenn sie nachweisen, dass sie trotz ernster Bemühungen keine geeignete Ersatzwohnung gefunden haben.

Recht auf Schadenersatz (bei unrechtmäßiger Kündigung)

Wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs unzulässig war, können die Mieter Schadenersatzansprüche geltend machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die angegebenen Gründe tatsächlich nicht vorliegen oder während der Kündigungsfrist weggefallen sind, der Vermieter diesen Umstand aber verschwiegen hat.

In diesem Fall können Mieter vom Vermieter alle Umzugskosten und gegebenenfalls Maklergebühren zurückfordern. Die Schadenersatzansprüche umfassen auch den Differenzbetrag zur allenfalls höheren Miete der Ersatzwohnung.

Anfechtung gegen eventuelle Räumungsklage

Gegen eine Räumungsklage gibt es eine Anfechtungsmöglichkeit.