Milieuschutz Berlin

Bei einem Milieuschutzgebiet handelt es sich um einen städtebaulich veranlassten Gebietsschutz, der in Berlin und anderen deutschen Städten eingesetzt wird, um die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung und die soziale Vielfalt zu bewahren. Milieuschutzgebiete schützen nicht einzelne Bewohner, sondern die Bevölkerungsstruktur in bestimmten Stadtteilen. Dieser Milieuschutz soll es wirtschaftlich schwächeren Gruppen ermöglichen, in ihrem bisherigen Wohnumfeld zu bleiben, indem er den Verdrängungsdruck auf bestehende Mieter reduziert. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie in der Möglichkeit, Immobilien umzugestalten, eingeschränkt sind und viele Maßnahmen nicht ohne behördliche Genehmigung ausführen dürfen.

Auf Milieuschutzgebiete ist die soziale Erhaltungsverordnung (Milieuschutzverordnung) anwendbar. Eine Liste der Gebäude, die von den Berliner Milieuschutzgebieten umfasst sind, gibt es unter anderem beim Berliner Mieterverein.

Für Immobilien, die in Milieuschutzgebieten liegen, sind die Regelungen der jeweiligen Milieuschutzverordnung zu beachten. Das bedeutet, dass Eigentümer solcher Objekte bestimmten Einschränkungen unterliegen, wenn sie ihre Gebäude umgestalten möchten. Demnach sind bestimmte Maßnahmen wie Modernisierungen, Grundrissänderungen und Nutzungsänderungen nur mit behördlicher Genehmigung zulässig. Auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen darf lediglich mit Zustimmung erfolgen. Demnach müssen Eigentümer, die Wohnimmobilien modernisieren möchten oder eine Umwandlung in Eigentumswohnungen planen, einen Antrag beim Bezirksamt stellen. Die Behörde prüft sodann, ob die beantragten Modernisierungs- oder Umwandlungspläne die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im jeweiligen Milieuschutzgebiet aufgrund von Verdrängung gefährden würden. Wenn das Bezirksamt eine Verdrängungsgefahr sieht, kann es diese Maßnahmen verwehren.

Nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB darf die Genehmigung nicht versagt werden, wenn bauliche Maßnahmen lediglich der Anpassung an heutige Wohnstandards dienen.

Seit dem 1. Dezember 2024 gelten berlinweit einheitliche Genehmigungskriterien (ABl. 24, S. 3667). Diese internen Verwaltungsvorschriften sind gerichtlich vollständig überprüfbar.

1. Rückbau
   Der Rückbau von Wohngebäuden oder einzelnen Wohnungen ist unzulässig.
2. Wohnungsteilung/-zusammenlegung
   Teilungen und Zusammenlegungen von Wohnungen – auch bei Einbindung neu geschaffenen Wohnraums – sind nicht genehmigungsfähig.
3. Grundrissänderungen
   Nur baulich notwendige Änderungen zur Herstellung zeitgemäßer Wohnstandards sind zulässig. Nicht genehmigungsfähig sind Änderungen der Zimmerzahl, Wohnfläche, Bäder oder Kammern, sofern keine zwingende Notwendigkeit besteht.
4. Aufzüge
   Der Einbau von Aufzügen in Bestandsgebäuden mit mehr als vier Etagen ist grundsätzlich zulässig – außer bei übermäßigen Kosten oder hohem Verdrängungsrisiko.
5. Freisitze
   Bestehende Balkone, Loggien, Terrassen etc. dürfen gleichwertig erneuert oder ersetzt werden.
6. Bad
   Der erstmalige Einbau eines Bades mit Standardausstattung (WC, Waschbecken, Dusche/Badewanne, Fliesen) ist genehmigungsfähig. Zusätzliche Bäder oder Ausstattungskomponenten sind ausgeschlossen.
7. Hochwertige Ausstattung
   Ausstattungen wie Fußbodenheizung, Kamin, hochwertige Bäder, Panoramafenster oder aufwendige Eingangsbereiche gelten als wohnwerterhöhend und sind nicht genehmigungsfähig.
8. Energetische Maßnahmen
   Maßnahmen über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus sind nur zulässig, wenn sie keine höhere Belastung für Mieter verursachen. Photovoltaikanlagen sind genehmigungsfähig, sofern der Strom eingespeist oder als Mieterstrom genutzt wird.
9. Sonstige bauliche Maßnahmen
   Nicht genehmigungsfähig sind Maßnahmen mit möglicher Vorbildwirkung, die zur Verdrängung führen könnten.
10. Nutzungsänderungen
    Die Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungen ist nicht zulässig.

Vor dem Vorliegen einer Genehmigung ist ein Baubeginn unzulässig. Die antragspflichtigen Maßnahmen erfassen auch leerstehende Wohnungen und Wohneinheiten, die von den Eigentümern selbst genutzt werden.

1. Schritt: Informationen über geplantes Vorhaben erteilen

Der Eigentümer informiert das zuständige Bezirksamt über die geplanten Maßnahmen. Er kann sich vorab erkundigen, ob das Sanierungsvorhaben genehmigungsfähig ist und ob eventuell Anpassungen notwendig sind, um eine Genehmigungsfähigkeit zu erreichen.

2. Schritt: Erhaltungsrechtliche Genehmigung beantragen

Der Eigentümer beantragt die erhaltungsrechtliche Genehmigung und übermittelt die erforderlichen Unterlagen.

3. Schritt: Bezirksamt prüft den Antrag

Nach erfolgter Prüfung erteilt das Bezirksamt die Genehmigung oder versagt die Maßnahme. Dabei vergleicht die Behörde die nach der Modernisierung vorgesehenen Mieten (einschließlich der Modernisierungsumlage) mit den „Verordnungsmieten“, die auf wissenschaftlicher Basis für die Erhaltungsgebiete festgelegt wurden. Wenn Eigentümer im Zuge der Maßnahmen die Verordnungsmieten überschreiten möchten, lässt dies auf eine abstrakte Verdrängungsgefahr schließen. Sofern sie darauf verzichten, die Modernisierungskosten umzulegen, die über der Verordnungsmiete liegen, können sie in bestimmten Fällen eine Genehmigung erlangen.

Die Regulierungen zum Milieuschutz Berlin schränken Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Milieuschutzgebieten in mehreren Punkten ein:

1. Einschränkungen bei Gebäudesanierungen

In einem Milieuschutzgebiet scheitern Luxussanierungen mangels Genehmigung durch die Behörde. Bei Luxussanierungen handelt es sich um Maßnahmen, die über den normalen Wohnstandard hinausgehen und zu stark steigenden Mieten und einer Verdrängung der ursprünglichen Mieter führen könnten.

2. Begrenzung bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Bei Immobilien in Milieuschutzgebieten ist es schwieriger, bestehende Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, weil die Behörde die Genehmigung versagen kann. Dies minimiert wiederum potenzielle Gewinne für die Immobilieneigentümer.

3. Mangelnde Wertsteigerung

Eigentümer sind in ihren Möglichkeiten, Luxussanierungen vorzunehmen oder Mietobjekte in Eigentumswohnungen zu verwandeln, stark eingeschränkt. Diese Tatsache kann das Potenzial für eine Wertsteigerung der Immobilie deutlich begrenzen.

Die Regelungen zu Milieuschutzgebieten zielen darauf ab, die sozialen Strukturen in bestimmten Stadtteilen Berlins zu erhalten und eine übermäßige Gentrifizierung (Vertreibung der alteingesessenen Bevölkerungsschichten aufgrund von Sanierung und Aufwertungen der Gebäude) zu verhindern. Sie können jedoch die Flexibilität der Immobilieneigentümer sowie die Rentabilität von Immobilien einschränken. Diese Faktoren sollten potenzielle Käufer, die Objekte im Milieuschutz Berlin erwerben möchten, bei der Kaufentscheidung berücksichtigen.

Milieuschutz in Berlin bezieht sich auf eine städtebauliche Schutzmaßnahme, die darauf abzielt, die soziale Struktur in bestimmten Wohngebieten zu erhalten. Dies geschieht durch die Anwendung spezieller Rechtsvorschriften, die unter anderem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, den Abriss von bestehenden Gebäuden oder luxuriöse Modernisierungen, die zu einer starken Mieterhöhung führen könnten, erschweren. Ziel des Milieuschutzes ist es, die Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsschichten aus innerstädtischen Bereichen zu verhindern und den Charakter der Nachbarschaften zu bewahren.

Für Vermieter bedeutet der Milieuschutz, dass sie bei der Verwaltung und Entwicklung ihrer Immobilien in Milieuschutzgebieten bestimmten Einschränkungen unterliegen. Dazu gehört die Notwendigkeit, für bestimmte Baumaßnahmen oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine Genehmigung der zuständigen Behörden einzuholen. Diese Genehmigungen werden nur erteilt, wenn die Maßnahmen mit den Zielen des Milieuschutzes vereinbar sind. Vermieter müssen daher mit einem potenziell höheren Verwaltungsaufwand und längeren Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen rechnen.

In Berlin gibt es zahlreiche Milieuschutzgebiete, die über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind. Einige bekannte Milieuschutzgebiete befinden sich in den Bezirken Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Neukölln, und Schöneberg. Diese Gebiete sind oft charakterisiert durch ihre historische Bausubstanz und eine lebendige, durchmischte Bewohnerstruktur. Die genaue Aufstellung und Abgrenzung der Milieuschutzgebiete wird regelmäßig von den Bezirksämtern überprüft und angepasst.

Eine Eigenbedarfskündigung im Milieuschutz ist nicht grundsätzlich unwirksam. Vermieter können auch in Milieuschutzgebieten unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarfskündigungen aussprechen. Allerdings sind die Hürden für eine solche Kündigung möglicherweise höher, da die sozialen Belange der Mieter im Rahmen des Milieuschutzes stärker gewichtet werden. Das bedeutet, dass die Notwendigkeit und die Begründung für eine Eigenbedarfskündigung besonders sorgfältig geprüft und nachgewiesen werden müssen, um als rechtmäßig anerkannt zu werden.