Vermietete Wohnung verkaufen in Berlin

Eine vermietete Wohnung verkaufen Berlin kann Ihnen einen attraktiven Verkaufserlös einbringen, wenn Sie ein kompetenter Makler in puncto Wertermittlung berät und den richtigen Käufer für Sie anspricht. Vor dem Verkauf gibt es für Eigentümer nämlich einige Punkte zu beachten wie die Kommunikation mit dem Mieter und dessen Rechte sowie etwaige Fristen und sonstige rechtliche Grundlagen. Verkaufswillige Wohnungseigentümer stehen vor einigen Fragen:

• Wie schwer ist es eine vermietete Wohnung zu verkaufen?
• Bedeutet eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen Wertminderung?
• Welche Unterlagen werden benötigt?
• Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?
• Was hat es mit dem Verkauf vermietete Wohnung nach 10 Jahren auf sich?
• Diese und weitere Fragen zum Thema Wohnung mit Mieter verkaufen beantworten wir aus unserer Erfahrung als Immobilienmakler für den Verkauf vermieteter Immobilien in Berlin und Brandenburg.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen Berlin, besteht ein Kündigungsschutz für den Mieter. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ bleibt das Mietverhältnis auch mit dem Käufer beziehungsweise neuem Eigentümer bestehen, der die Rechte und Pflichten als Vermieter übernimmt. Die bisherigen Mietbedingungen gelten weiter. Der neue Vermieter darf die Miete nur auf Basis der gesetzlichen Bedingungen (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB beziehungsweise Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB) anheben. Der Eigentümerwechsel selbst berechtigt nicht dazu, die Miete zu erhöhen. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter den rechtlichen Voraussetzungen (berechtigte Gründe, konkreter Bedarf und gesetzliche Kündigungsfristen) zulässig. 

Mieter sind laut Mietvertrag dazu verpflichtet, bei Besichtigungen für Verkaufszwecke mitzuwirken. Der Vermieter und der beauftragte Makler haben ein Besichtigungsrecht. Wenn sie davon Gebrauch machen, sollten sie jedoch auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Dazu gehört es, Besichtigungstermine rechtzeitig, das heißt mindestens 24 bis 48 Stunden davor, anzukündigen und diese zu angemessenen Tageszeiten durchzuführen.

Aus Erfahrung wissen wir, dass es zwischen Eigentümern und Mietern oftmals keinen oder nur sehr wenig Kontakt gibt. Nicht selten ist das gegenseitige Verhältnis aufgrund bestimmter Konflikte angespannt. Wir kennen die Situation aller Beteiligten und können hier eine vermittelnde Position zwischen den einzelnen Personen einnehmen.

Als umsichtige Immobilienmakler suchen wir das Gespräch mit den Mietern und achten dabei auf eine gute, entspannte Atmosphäre. Das liegt im Interesse aller Beteiligten. Aufgrund der teilweise unterschiedlichen Interessen und Ziele ist zwischen Mieter, Eigentümer als gleichzeitiger Vermieter und Kaufinteressenten ein besonderes Kommunikationsgeschick gefragt, das wir als erfahrene Makler mitbringen.

Wenn Sie eine Wohnung mit Mieter verkaufen, kommen als Käufer hauptsächlich Investoren und eventuell die Mieter selbst in Betracht. Unter der Bedingung, dass die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen, können auch Eigennutzer eine solche Wohnimmobilie kaufen. Je nachdem, ob Anleger, Wohnungssuchende mit Eigenbedarf oder die Mieter selbst als potenzielle Käufer angesprochen werden sollen, sind unterschiedliche Interessen relevant.

Im Vergleich zu einer leerstehenden Immobilie kann eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen Wertminderung bedeuten. Dies liegt an Einschränkungen bezüglich der Nutzungmöglichkeit und etwaigen Fristen. Mit einer professionellen Immobilienbewertung und zielgerichteten Vermarktung ist dennoch ein attraktiver Preis erzielbar.

Eine solche Wertermittlung von vermieteten Wohnungen erfordert einschlägiges Fachwissen und umfassende, regionale Recherchen. Wir von Bergen Real Estate sind auf den Verkauf von vermieteten Wohnungen in Berlin und Brandenburg spezialisiert, und kennen daher die entscheidenden Bewertungskriterien.

Mietrendite ermitteln

Für Investoren stellt sich die Frage, wie viel Gewinn durch die Vermietung der Wohnung (Mietrendite) erzielbar ist.

Die sogenannte Bruttomietrendite errechnet sich über diese Formel:

• Bruttomietrendite: jährliche Kaltmiete / Kaufpreis der Immobilie x 100
• Beispiel: Monatskaltmiete von 850 Euro und Kaufpreis von 200.000 Euro
• Bruttomietrendite: (12 x 850 Euro / 200.000 Euro) x 100 = 5,1 Prozent

Für die Berechnung der Nettomietrendite werden zusätzlich zum Kaufpreis noch weitere, für die Anschaffung beziehungsweise Vermietung erforderliche Kosten berücksichtigt.

• Wertermittlung nach Ertragswertverfahren
• Angebotspreise vergleichbarer Objekte am Wohnungsmarkt analysieren

Als lokale Immobilienmakler für Berlin kennen wir Angebot und Nachfrage nach vermieteten Wohnungen in Charlottenburg, Steglitz, Wilmersdorf, Zehlendorf und Co. und können Ihnen damit eine gezielte Bewertung bieten.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen Berlin, ist darauf zu achten, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB hat. Ein solches Recht besteht dann, wenn sich die Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus befindet, das erst nach der Unterzeichnung des bestehenden Mietvertrages in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Wenn der Vermieter den Mieter über dessen Vorkaufsrecht nicht aufklärt, drohen Schadenersatzzahlungen. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der bisherige Eigentümer den Preisunterschied ausgleichen, wenn dem Mieter die besagte Eigentumswohnung im Nachhinein vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten wird. Um solche Schadenersatzleistungen oder eine nachträgliche Anfechtung zu vermeiden, muss der Vermieter den Mieter über den geplanten Verkauf beziehungsweise den Inhalt des Kaufvertrages informieren, falls ein Vorkaufsrecht besteht. Dem Mieter bleiben zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob der die Wohnung zu den gegebenen Konditionen kaufen möchte. Er muss den Kaufvertrag so akzeptieren, wie ihn der Eigentümer und der Kaufinteressent abgeschlossen hätten. 

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen Berlin, an der während der aufrechten Mietzeit Wohnungseigentum begründet wurde, ist die gesetzliche Sperrfrist zu beachten. Für Mietwohnungen, die nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, gilt laut Berliner Kündigungsschutzklausel eine Sperrfrist von zehn Jahren, die mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch zu laufen beginnt. Dieser Umstand kann insbesondere dann entscheidend sein, wenn die Käufer die Wohnung selbst nutzen möchten. Er schmälert das Kaufinteresse für mögliche Eigennutzer, weil eine Kündigung erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist und damit eine lange Wartezeit bis zur Selbstnutzung besteht.

Bei einem Verkauf vermietete Wohnung ist nach 10 Jahren eine Eigenbedarfskündigung möglich (nach Ablauf der Sperrfrist), wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für den Eigenbedarf erfüllt sind.

Verkaufswillige Eigentümer, die eine Wohnung mit Mieter verkaufen, können selbst keine Eigenbedarfskündigung beantragen, weil sie keine Nutzung für eigene Wohnzwecke, sondern einen Verkauf anstreben. Erst die neuen Eigentümer können wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Wohnung selbst beziehen möchten und die gesetzlichen Bedingungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt sind. Sie müssen ein begründetes Wohnbedürfnis für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige nachweisen. Dafür braucht es berechtigte Gründe.

Eine Eigenbedarfskündigung ist erst dann umsetzbar, wenn die neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Das heißt, dass der Wohnungsverkauf notariell beglaubigt und das Eigentum bereits rechtskräftig übergegangen sein muss. Liegt nur der Kaufvertrag vor, ist eine Eigenbedarfskündigung noch nicht möglich.

Selbst wenn ein Eigenbedarf besteht, kann ein Härtefall auf Seiten des Mieters (zum Beispiel hohes Alter, Pflegebedürftigkeit, schwere Behinderung) dem Vorhaben entgegenstehen. In solchen Fällen prüft das Gericht, welche Interessen höher wiegen.

Wann die neuen Eigentümer in die Wohnung einziehen können, richtet sich nach der gesetzlichen Kündigungsfrist, die sich aus der Länge des Mietverhältnisses ergibt:

• weniger als fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
• fünf bis acht Jahre: sechs Monate Kündigungsfrist
• länger als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist

Bei in Wohneigentum umgewandelten Wohnungen kann die sogenannte Sperrfrist den Zeitpunkt für die Eigenbedarfskündigung in die ferne Zukunft verschieben (siehe oben).

Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie die Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft vorzeitig über Ihre Verkaufspläne informieren. Eventuell interessiert sich einer der anderen Eigentümer dafür, die Wohnung zu kaufen. Das kann Ihre Verkaufschancen erhöhen und den gesamten Prozess beschleunigen.

Je nach Bedarf und Käuferinteresse kann es sinnvoll sein, das Mietverhältnis gegen Zahlung einer Abfindung an den Mieter einvernehmlich aufzulösen. Dies ermöglicht es dem Eigentümer, eine leerstehende Wohnung zu verkaufen und damit auch Interessenten mit konkretem Eigenbedarf anzusprechen. Diese Option erfordert allerdings eine klare rechtliche Grundlage, eine gute Kommunikationsbasis mit dem Mieter und viel Verhandlungsgeschick. Hier sind die Unterstützung und Beratung durch einen Experten gefragt. Eine Abfindung kann beispielsweise die Umzugskosten und andere finanzielle Aufwendungen des Mieters abdecken.

Für den Kauf und Verkauf von vermieteten Wohnungen ist in Deutschland die gesetzliche Spekulationsfrist von zehn Jahren zu beachten. Wenn Sie die erworbene Wohnung mit Mieter innerhalb dieser Frist veräußern, müssen Sie den erzielten Gewinn versteuern. Wickeln Sie den Verkauf vermietete Wohnung nach 10 Jahren ab, zahlen Sie hingegen keine Spekulationssteuer. 

Mit einem spezialisierten Immobilienmakler wie Bergen Real Estate können Sie eine vermietete Wohnung verkaufen Berlin und dabei einen attraktiven Erlös erzielen. Als ausgewiesene Experten wissen wir, wie das Objekt zu bewerten ist, und stimmen die Vermarktung auf die Zielgruppe Investoren oder Eigennutzer ab. Selbstverständlich übernehmen wir auch die so wichtige Kommunikation zwischen Ihnen als Eigentümer und Vermieter einerseits und dem Mieter und den Interessenten andererseits.

Sie möchten eine vermietete Wohnung verkaufen Berlin in Charlottenburg, Wilmersdorf, Steglitz, Zehlendorf oder einem anderen Stadtteil?

Dann fordern Sie bei Bergen Real Estate eine unverbindliche Wertermittlung an und lassen Sie sich von uns persönlich beraten.

Ja, aus rechtlicher Sicht können Sie eine Wohnung mit Mieter verkaufen, wobei einige Punkte zu beachten sind. Sie sollten den Mieter über den beabsichtigten Verkauf informieren. Dabei ist zu prüfen, ob er ein Vorkaufsrecht hat. Wenn er die Wohnung nicht selbst kaufen möchte, können Sie an einen Investor oder eventuell auch an Interessenten verkaufen, die dieses Objekt selbst bewohnen möchten. Die Eigennutzung ist jedoch nur dann möglich, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllt sind.

Eine Wohnung mit Mieter verkaufen ist regelmäßig schwieriger als die Veräußerung einer frei stehenden Eigentumswohnung für den sofortigen Bezug. Der Grund liegt darin, dass die neuen Eigentümer das bestehende Mietverhältnis mitübernehmen, sodass sie über ihr Eigentum nicht frei verfügen können. Dies schreckt insbesondere Kaufinteressenten ab, die eine Wohnung für eigene Wohnzwecke suchen. Umgekehrt kann es für einen Kapitalanleger eine attraktive Investition sein, eine zuverlässig vermietete Wohnung in Berlin zu kaufen. Hierbei ist es wichtig, die Gruppe der Investoren zielgerichtet anzusprechen. Mit einem spezialisierten Immobilienmakler wie Bergen Real Estate stehen die Chancen besser, eine vermietete Wohnung erfolgreich zu einem guten Preis zu veräußern.

So mancher verkaufswillige Eigentümer befürchtet, dass eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen Wertminderung bedeutet, weil der zukünftige Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen muss. Im Vergleich zu bezugsfreien Wohnungen erzielen vermietete Wohnungen tatsächlich regelmäßig niedrigere Verkaufspreise. Mit der richtigen Vermarktungsstrategie und dem Verhandlungsgeschick eines erfahrenen Maklers ist aber durchaus ein guter Preis erzielbar. Dies gilt insbesondere für den Verkauf einer langfristig vermieteten Wohnung an Investoren.

Nein, bei einem Verkauf vermietete Wohnung nach 10 Jahren wird keine Spekulationssteuer fällig, weil die Spekulationsfrist von zehn Jahren bereits verstrichen ist. Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer vermieteten Wohnimmobilie zehn Jahre oder mehr liegen, bleibt der Gewinn aus der Veräußerung somit steuerfrei. Der Käufer muss in diesem Fall keine Spekulationssteuer zahlen.

Wenn der neue Eigentümer die erworbene Wohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, muss er hingegen Spekulationssteuer entrichten, wenn er das Objekt nicht selbst bewohnt hat.

Der Mieter darf in der Wohnung bleiben, weil der neue Eigentümer die bestehende Rolle als Vermieter übernimmt. Die gegenseitigen Rechte und Pflichten des Mietvertrags gelten nach dem Verkauf weiter. 

Innerhalb der Sperrfrist kann der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Sperrfrist von zehn Jahren bezieht sich auf Mietwohnungen, die während der Mietdauer in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Zusätzlich zu den allgemeinen Unterlagen, die bei einer Immobilienveräußerung erforderlich sind, werden beim Verkauf einer vermieteten Wohnung noch spezielle Dokumente benötigt:

• aktueller Mietvertrag
• Daten zur letzten Mieterhöhung
• bei WEG: Teilungserklärung
• Liste der Miteigentümer
• Protokoll der letzten Eigentümerversammlung mit Beschlüssen aus den letzten drei Jahren
• Nebenkostenabrechnungen
• Nachweise über Instandhaltungsrücklgen
• eventuell Sonderverträge wie Verwaltervertrag und Wartungsverträge